인천지방법원 2025타경508916. 인천 계양구 계산동 ‘찬누리’ 5층 501호, 51.87㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 등기보다 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김준우는 2021.06.25 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.24입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.03.03 국가 압류입니다. 따라서 김준우는 대항력 있음으로 정리되어 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 188,300,000원입니다. 숫자만 보면 80,700,000원이 낮아졌지만, 예상배당에서는 집행비용 3,436,200원을 먼저 빼고 임차인에게 184,863,800원이 배당됩니다. 보증금 269,000,000원 중 남는 84,136,200원은 낙찰자 부담입니다. 결국 188,300,000원 + 84,136,200원 = 272,436,200원으로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 971-33 찬누리 5층 501호 · 향교로6번길 3-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 51.87㎡ 전부 · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 강인성 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
등기부상 2021.01.28 설정된 부천시흥원예농업협동조합 근저당권 1,860,000,000원은 2021.06.25 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.03.03 국가 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 301,630,519원, 김준우의 임차권등기, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준우 | 501호 51.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.25 | 2021.05.24 | 269,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
김준우는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 예상배당은 184,863,800원으로 보증금 269,000,000원에 미달합니다. 그 차액 84,136,200원은 낙찰자의 인수 부담으로 계산돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 188,300,000원 | 184,863,800원 | 84,136,200원 | 272,436,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 131,809,999원 | 129,164,659원 | 139,835,341원 | 271,645,340원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 92,266,999원 | 90,206,193원 | 178,793,807원 | 271,060,806원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 188,300,000원 → 131,809,999원 → 92,266,999원으로 크게 내려가지만, 임차인 미배당액은 84,136,200원 → 139,835,341원 → 178,793,807원으로 반대로 커집니다. 그래서 실질취득은 272,436,200원 → 271,645,340원 → 271,060,806원으로 소폭만 변합니다. 이 사건에서 유찰률 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,436,200원 |
| 1. 임차인 김준우 보증금 | 269,000,000원 | 184,863,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김준우 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 84,136,200원이 매수인에게 승계됩니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 경인교대 동측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 경인교대역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 세로의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득을 먼저 계산. 현재 회차는 188,300,000원 낙찰 가정 시 인수액 84,136,200원을 더한 272,436,200원이 핵심 숫자입니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 271,645,340원·271,060,806원 수준입니다.
- 임차권 원문 재확인. 김준우의 대항력·배당요구·임차권등기와 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인 관계 확인. 김준우가 임차인이면서 경매 신청채권자이므로 계약관계와 보증금 반환채권의 실제 경위를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·집행비용 변동 확인. 실제 배당순위와 집행비용이 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 지역 다세대 거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “272,436,200원 실질취득”을 보라
이 물건은 1회 유찰되어 최저가가 188,300,000원까지 내려왔지만, 권리구조상 그 숫자는 실질적인 매수가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김준우의 보증금 269,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않기 때문에 현재 회차에서는 84,136,200원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 272,436,200원이 됩니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 커져 2회 유찰 시 실질취득 271,645,340원, 3회 유찰 시 271,060,806원으로 거의 고정됩니다. 감정가 269,000,000원과 비교해도 현재 실질취득은 101.3%이며, 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일하다는 관계 확인 포인트까지 있으므로, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 인수보증금의 실체와 최종 실질취득액입니다.
