대전지방법원 2025타경11650. 아산시 둔포면 석곡리 아산테크노밸리이지더원3단지 301동 19층 1901호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박기성이고 2017.03.08 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 과거 국민은행 근저당들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.09.19 롯데카드 주식회사의 가압류 6,625,481원입니다.
핵심은 이 가압류보다 앞선 박규병의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.13, 확정일자는 2022.04.15, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.02, 임차보증금은 240,000,000원입니다. 따라서 서류상 원칙만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인이자 경매신청채권자로서 2026.07.14 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11650 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 301동 19층1901호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 둔포면 아산밸리중앙로 47 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.345㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·베란다 · 지상24층 중 19층 |
| 소유자 | 박기성 · 단독소유 · 거래가액 190,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,612,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.09.19 롯데카드 주식회사의 가압류입니다. 박규병의 전입일 2022.05.02와 임차권등기 관련 권리는 이보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 원 배당표의 현재 회차 계산에서는 실제로 27,824,000원이 부족합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규병 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.05.02 / 2022.04.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 · 보증기관 중복신고 아님 |
배당요구일 2024.05.21. 확약은 박규병 임차권에 관한 것으로, 본 자료에서 별도의 확약 밖 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득가도 최근 시세보다 높다
동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 200,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 199,000,000원, 표본 최저는 188,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%입니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.35㎡ | 20 | 199,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 20 | 207,000,000원 |
| 2026.07 | 72.09㎡ | 22 | 202,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 11 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 23 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 72.35㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 13 | 203,500,000원 |
| 2026.05 | 72.35㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 평균 | 72.345㎡ | 12건 | 200,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 박규병 보증금 | 240,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,625,481원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 251,612,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 시뮬레이션에서는 박규병 보증금 미배당 27,824,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.07.14 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 216,000,000원 | 27,824,000원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 172,800,000원 | 70,419,200원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,240,000원 | 104,495,360원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락과 함께 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조였습니다. 그러나 이 사건에서는 확약이 박규병 임차권에 직접 적용되므로 해당 인수 위험은 실질 해소됩니다. 따라서 가격 비교의 기준은 확약 반영 실질취득가이고, 현재 회차에서는 그 금액이 216,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 염작초등학교 동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 아산밸리중앙로 등 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상24층 중 19층 1901호이며 사용승인일은 2016.12.09입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(아산테크노밸리)이며 일반산업단지, 비행안전제6구역(전술), 교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 713,700원/㎡, 지목 대, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 조사 시점 현재 주거용으로 이용 중이며 점유자 진술상 소유자가 거주 중입니다. 내부 조사 거부로 내부구조도는 건축물대장상 도면 등에 기초했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.14 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 유효하게 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 박규병의 을구8번 주택임차권이 확약 취지대로 낙찰 후 말소되는 절차를 매각물건명세서와 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%이며 최신 거래 199,000,000원보다 높습니다.
- 다회 유찰 이력. 이 사건은 4회 유찰 상태로 표시되고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다.
- 점유·명도 확인. 감정요항표에는 소유자가 거주 중이라고 기재돼 있으므로 실제 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 높다
이 사건의 첫인상은 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 원 배당표만 읽으면 현재 회차에서 27,824,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.07.14 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 박규병 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득가 216,000,000원이 최근 12개월 평균 200,625,000원의 107.7%이고 최신 거래 199,000,000원과 실거래 최고 210,000,000원보다도 높습니다. 여기에 사건 자체가 4회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.4회로 제시돼 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 현재 가격은 보류입니다.
