의정부지방법원 2026타경111. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 있는 주산주택 나동 4층 401호입니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태 모두 다세대주택으로 확인됩니다. 1998년 사용승인된 4층 건물의 최상층에 위치하며, 해당 주택의 확인된 세대수는 15세대입니다. 현재 소유자는 이길환으로, 2015년 1월 6일 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 53,900,000원이며 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 미래크레디트대부 근저당권과 서울보증보험 가압류는 이미 말소됐습니다. 우리은행이 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리입니다.
하지만 권리의 소멸 여부만으로 판단을 마칠 수는 없습니다. 임성호의 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상이고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 568-1 주산주택 나동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로서길 31-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 4층 중 4층 · 사용승인 1998.05.14 |
| 세대수 | 15세대 |
| 소유자 | 이길환 (2015.01.06 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 우리은행 / 41,748,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인 | 2026.08.15 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2015년 1월 6일 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 53,900,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 등기된 미래크레디트대부 근저당권 22,500,000원은 2022년 6월 16일 이미 말소됐습니다. 서울보증보험 가압류 120,000,000원 역시 2021년 10월 1일 말소됐으므로 현재 유효한 인수권리로 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 임성호 1명입니다. 전입신고일은 2023년 2월 22일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2015년 1월 6일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임성호 | 2023.02.22 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 예상 인수 0원 |
대항력: 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점을 기준으로 판단. 우선변제: 확정일자·배당요구 여부 확인 필요. 승계: 현재 배당 시뮬레이션 기준 예상 인수액으로, 임대차계약 및 점유관계 최종 확인을 전제로 함.
특히 예상 인수액 0원과 명도 부담 0은 서로 다른 의미입니다. 임차인이 실제 점유 중이라면 매각 이후 인도 및 보증금 반환관계에 관한 확인과 필요한 절차가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 현황조사 원문과 매각물건명세서, 임대차 관련 자료를 대조하는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 77,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 실제 거래시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 비교 항목 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 77,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 53,900,000원 | 감정가의 70% |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 동일 조건 거래 비교 필요 |
| 과거 소유권 취득가 | 70,000,000원 | 2015년 거래 · 현재 시세 아님 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
주산주택 나동은 15세대 규모이며 사용승인일은 1998년 5월 14일입니다. 소규모·노후 다세대주택이라는 특성을 고려하면 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 거래와 현재 매물 호가, 실제 건물 상태를 함께 확인해야 환금성과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 다만 확인된 거래자료 없이 환금성 수준이나 가격 하락 추세를 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 이 배당표는 근저당 채권최고액 기준의 추정 모형이며 실제 확정채권액과 배당액을 뜻하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 53,900,000원 | 52,529,800원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 1,370,200원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
매각대금 53,900,000원 = 집행비용 1,370,200원 + 우리은행 예상배당 52,529,800원. 채권최고액 기준 미배당 1,370,200원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 41,748,588원으로, 위 배당 모형의 채권최고액 53,900,000원과 구별해야 합니다. 실제 배당액은 확정채권액·배당요구·집행비용·우선채권 등에 따라 달라집니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 최저가는 낮아져도 시세 검증은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
53,900,000원 | 52,529,800원 | 1,370,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
37,730,000원 | 36,650,860원 | 17,249,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
26,411,000원 | 25,535,602원 | 28,364,398원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만 채권최고액 기준 미배당금은 증가합니다. 다만 이 미배당금이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 41,748,588원입니다. 현재 회차의 예상배당액은 이를 상회하지만, 2회 유찰 및 3회 유찰 시나리오의 예상배당액은 청구액에 미달합니다. 이러한 계산은 채권최고액을 기준으로 한 모형이며 실제 배당 결과를 확정하는 자료는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 묵현리 천마중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 4층 건물로, 대상 호수는 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 외국인 등 주택 취득을 대상으로 지정된 토지거래계약 허가구역 사항도 확인됩니다. 취득 주체와 거래 형태에 따른 실제 허가 대상 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 660,900원/㎡입니다. 공시지가는 개별 호수의 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 건축 및 공부. 사용승인일은 1998.05.14이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 최근 실거래와 실제 매수 수요가 확인되지 않아 환금성을 확정하기 어렵습니다. 개별 호수의 상태와 인근 유사 주택의 거래를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임성호 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 범위 및 임대차계약 내용을 확인하세요. 전입일만으로 모든 점유관계가 확정되는 것은 아닙니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 1번 우리은행 근저당권의 설정일과 채권최고액을 등기부 원본으로 대조하고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 별도 사항이 있는지 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 53,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요. 대상 호수의 정확한 전유면적을 확인하고 동일 면적·유사 입지 실거래를 비교해야 합니다.
- 건물 상태. 1998년 사용승인 건물의 최상층 호수인 만큼 옥상 방수, 누수, 결로, 배관 및 내부 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인이 확인되는 물건입니다. 점유자의 인도 협의와 필요한 법적 절차를 확인하고 관련 비용을 검토하세요.
- 관리비 및 공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 세금 및 기타 미확인 비용을 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래허가구역 지정 내용과 취득 주체별 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 법원 공고를 통해 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 상태를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 할인 ≠ 시세보다 저렴”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 이미 말소됐으며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 임성호의 보증금과 배당 관련 사항은 확인이 필요합니다. 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되더라도, 실제 점유가 있다면 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 77,000,000원 대비 현재 최저가 53,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 15세대 규모의 1998년 사용승인 다세대주택이라는 특성도 환금성 검토에 반영해야 합니다.
결론적으로 등기상 인수위험은 제한적으로 보이지만, 임차인 계약관계와 실제 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 실제 취득 후 총비용과 시장에서 거래 가능한 가격입니다. 현 단계에서는 권리관계 확인과 함께 적정가격의 근거를 확보하는 것이 핵심입니다.
