인천지방법원 2025타경509828. 청라푸르지오아파트 361동 2층 203호로, 감정평가상 공부상 용도는 아파트입니다. 감정가는 1,380,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 966,000,000원입니다. 등기 이력은 길지만 현재 경매의 말소기준은 2023.08.24. 을구 30번 박석규 근저당권 50,000,000원입니다. 그 이후 존속하는 가압류·압류와 본건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다.
가격 측면에서는 1회 유찰의 효과가 큽니다. 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 1,452,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,531,875,000원, 최신 거래는 2025.09. 1,485,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 63.1%이고, 최근 구간은 이전 구간보다 18.4% 상승해 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509828 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 150-1 청라푸르지오아파트 361동 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 139.486㎡ · 지상58층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이진숙 · 2016.10.10. 소유권이전 · 거래가액 651,605,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 966,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,045,783,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.08.24. 을구 30번 근저당권입니다. 근저당권자는 박석규, 채권최고액은 50,000,000원이며 2024.04.12. 서문철에게 확정채권양도로 이전되었습니다. 그 뒤 설정된 케이비손해보험·인천신용보증재단·신용보증기금· 서민금융진흥원·제이비우리캐피탈·서울보증보험·오케이저축은행 등의 가압류와 본건 임의경매개시결정, 2026.06.02. 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 12개월 평균의 63.1%
대우푸르지오 동일 면적 139.49㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 8건 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 139.49㎡ | 35 | 1,485,000,000원 |
| 2025.09 | 139.49㎡ | 35 | 1,485,000,000원 |
| 2025.07 | 139.49㎡ | 50 | 1,595,000,000원 |
| 2025.06 | 139.49㎡ | 47 | 1,510,000,000원 |
| 2025.04 | 139.49㎡ | 51 | 1,590,000,000원 |
| 2024.11 | 139.49㎡ | 52 | 1,570,000,000원 |
| 2024.11 | 139.49㎡ | 52 | 1,570,000,000원 |
| 2024.11 | 139.49㎡ | 25 | 1,450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 139.49㎡ | 8건 | 1,531,875,000원 |
최근 12개월 평균은 1,531,875,000원, 최신 거래는 1,485,000,000원입니다. 현재 최저가 966,000,000원은 최근 평균의 63.1%입니다. 전체 12건 평균 1,452,500,000원 대비 비율도 66.5%지만, 이 사건에서는 최근 거래가 전체 평균보다 높고 추세도 +18.4%이므로 최근 가격대가 더 중요한 비교 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 966,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,060,000원 |
| 2. 근저당 · 박석규 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비손해보험 | 105,875,274원 | 105,875,274원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 62,955,599원 | 62,955,599원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 8,694,989원 | 8,694,989원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 19,175,194원 | 19,175,194원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 17,679,396원 | 17,679,396원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 | 93,297,309원 | 93,297,309원 |
| 9. 가압류 · 오케이저축은행 | 21,644,217원 | 21,644,217원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 | 99,871,537원 | 99,871,537원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 474,746,485원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 합계 479,193,515원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 474,746,485원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 966,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 676,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 473,339,999원 | 12,986,916원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 미배당 12,986,916원이 발생하지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 인천해양경찰서 북서측 인근. 수변공원·공동주택·근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 규모. 철근콘크리트 플랫플레이트구조, 지상58층 건물 중 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방(열병합), 주차장, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 단지. 대우푸르지오 751세대, 2013.06.27. 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가 2,524,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 40M, 동측 약 35M, 남측 약 25M, 서측 약 20M 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.24. 을구 30번 박석규 근저당권과 2024.04.12. 서문철로의 권리이전 내용을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대미상임으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 1,531,875,000원과 최신 거래 1,485,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 966,000,000원은 최근 평균의 63.1%입니다.
- 저층 보정. 대상은 2층이고 최근 비교거래에는 25층·35층·47층·50층·51층·52층 등이 포함돼 있습니다. 개별 층 조건을 따로 보정해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신청채권액 1,045,783,058원과 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 쪽이 더 매력적인 회차
이 사건의 현재 구조는 비교적 명확합니다. 확인된 임차인 신고가 없고 매수인 인수액은 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 여기에 한 차례 유찰되면서 최저가가 966,000,000원으로 낮아졌습니다.
가격 비교도 긍정적입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1,531,875,000원, 최신 거래는 1,485,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 18.4% 상승입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 63.1% 수준이므로 전체 평균만으로 할인처럼 보이는 사례가 아니라 최근 시세를 기준으로도 가격 차이가 큽니다.
다만 등기 이력이 길고 채권이전·다수 가압류가 얽혀 있으며, 신청채권액과 배당 시뮬레이션 사이에는 반드시 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 결론적으로 인수 0원의 권리구조와 1회 유찰 가격은 강점이고, 최종 입찰 판단은 점유관계·저층 보정·배당관계 원본 확인에 달려 있습니다.
