인천지방법원 2025타경509828. 청라푸르지오아파트 361동 2층 203호, 공부상 아파트입니다. 감정가는 1,380,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 966,000,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 139.49㎡ 실거래의 최근 12개월 평균은 1,531,875,000원이고 최신 거래는 1,485,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세를 단순히 조금 밑도는 수준이 아니라 최근 12개월 평균의 63.1%입니다.
가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 특히 최근 12개월 거래 평균은 과거 거래군보다 18.4% 높아진 흐름으로, 하락장 때문에 전체 평균이 과대평가된 구조도 아닙니다. 다만 대상 호수는 지상 58층 건물의 2층이고, 최근 비교거래에는 25층·35층·47층·50층·51층·52층 등 고층 거래가 다수 포함돼 있어 저층에 대한 개별 가격 보정은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509828 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 150-1 청라푸르지오아파트 361동 2층 203호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 크리스탈로102번길 25 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 139.486㎡ · 지상 58층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이진숙 · 2016.10.10 소유권이전 · 거래가액 651,605,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 966,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 | 속초시수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,045,783,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 등기 연혁은 복잡하다
계산된 말소기준권리는 2023.08.24 을구 30번 박석규 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 케이비손해보험·인천신용보증재단·신용보증기금·서민금융진흥원· 제이비우리캐피탈·서울보증보험·오케이저축은행 등의 가압류와 2025.06.11 임의경매개시결정, 2026.06.02 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 대비 확실히 낮다
대우푸르지오 139.49㎡ 면적의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,452,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 평균 1,531,875,000원과 최신 거래 1,485,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 139.49㎡ | 35 | 1,485,000,000원 |
| 2025.09 | 139.49㎡ | 35 | 1,485,000,000원 |
| 2025.07 | 139.49㎡ | 50 | 1,595,000,000원 |
| 2025.06 | 139.49㎡ | 47 | 1,510,000,000원 |
| 2025.04 | 139.49㎡ | 51 | 1,590,000,000원 |
| 2024.11 | 139.49㎡ | 52 | 1,570,000,000원 |
| 2024.11 | 139.49㎡ | 52 | 1,570,000,000원 |
| 2024.11 | 139.49㎡ | 25 | 1,450,000,000원 |
| 2023.10 | 139.49㎡ | 45 | 1,300,000,000원 |
| 2023.09 | 139.49㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2023.09 | 139.49㎡ | 3 | 1,175,000,000원 |
| 2023.08 | 139.49㎡ | 51 | 1,500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 139.486㎡ | 8건 | 1,531,875,000원 |
현재 최저가 966,000,000원은 최근 12개월 평균의 63.1%, 전체 거래 평균의 66.5%입니다. 최신 거래 1,485,000,000원보다도 낮습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 추세가 과거보다 18.4% 상승했다는 점입니다. 즉 과거 고가 거래가 평균을 끌어올린 하락장 구조가 아니라, 최근 거래군 자체가 더 높은 가격대에 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 966,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,060,000원 |
| 을구 30번 근저당권 · 박석규 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 | 105,875,274원 | 105,875,274원 |
| 갑구 15번 가압류 · 인천신용보증재단 | 62,955,599원 | 62,955,599원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 8,694,989원 | 8,694,989원 |
| 갑구 18번 가압류 · 서민금융진흥원 | 19,175,194원 | 19,175,194원 |
| 갑구 22번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 17,679,396원 | 17,679,396원 |
| 갑구 24번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 93,297,309원 | 93,297,309원 |
| 갑구 25번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,644,217원 | 21,644,217원 |
| 갑구 26번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 99,871,537원 | 99,871,537원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 474,746,485원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 479,193,515원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 474,746,485원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 966,000,000원 | 0원 | 474,746,485원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 676,200,000원 | 0원 | 187,844,485원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 473,339,999원 | 12,986,916원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 북서측 인근에 위치하고, 주변은 수변공원·공동주택·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있습니다.
- 규모. 대우푸르지오 751세대, 사용승인일 2013.06.27이며 대상 면적은 139.486㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 플랫플레이트구조·철근콘크리트 평지붕 지상 58층 건물의 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방(열병합), 주차장, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 40m, 동측 약 35m, 남측 약 25m, 서측 약 20m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2025.12.05 을구 24-1·29-2 근저당권 이전과 24-3 질권 기재의 실제 존속 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 말소기준 대조. 현재 계산상 말소기준은 2023.08.24 박석규 근저당 50,000,000원입니다. 배당표·매각물건명세서와 동일하게 판단되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 저층 가격 보정. 최근 평균에는 고층 거래가 많이 포함돼 있습니다. 대상은 2층이므로 3층 1,175,000,000원·5층 1,200,000,000원 거래도 함께 비교하세요.
- 임대 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유 상태를 입찰 직전 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 누락 요소. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 회차별 인수. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “가격은 좋다. 권리 원본 확인이 마지막 관문”
현재 최저가 966,000,000원은 감정가 1,380,000,000원의 70%이면서, 최근 12개월 실거래 평균 1,531,875,000원의 63.1%입니다. 최신 거래도 1,485,000,000원이고 최근 거래군은 과거보다 18.4% 높은 흐름입니다. 따라서 가격 측면의 여유는 분명합니다.
권리 계산 역시 임차인 신고 없음, 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건은 과거 근저당·가압류·압류·경매가 반복됐고 2025년 선행 근저당의 이전·질권 관련 기재까지 이어진 복잡한 등기 이력을 갖고 있습니다. 그래서 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만, 최신 등기부에서 선행 근저당의 실제 존속·말소 상태를 확인한 뒤에야 권리상 최종 합격을 줄 수 있는 물건입니다.
