187,600,000원
인천지방법원 2025타경509993. 인천 불로동 월드아파트 103동 15층 1504호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 말소기준권리는 2008.07.31. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권, 채권최고액 158,400,000원입니다. 그 뒤 2022.10.25. 박영식 근저당권 30,000,000원과 2025.06.20. 현재 임의경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 주의해서 볼 부분은 임차인 조사입니다. 박정필의 전입일은 2008.07.31.로 기록돼 있으나 조사 결과는 “말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계와 임대차 조건을 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509993 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 103동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 임미영 · 2008.07.31. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 84,516,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 임미영 명의이고, 말소기준은 2008.07.31. 농업협동조합중앙회 근저당 158,400,000원입니다. 과거 신한카드·삼성카드 가압류와 2022년·2023년 임의경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 남아 있는 후순위 박영식 근저당 30,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정필 | 2008.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 실거래보다 낮아졌다
월드아파트 전용 84.93㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 245,666,666원입니다. 현재 최저매각가 187,600,000원은 그 평균의 76.4%입니다. 최신 거래는 2026.04, 14층 266,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.93㎡ | 14 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 245,666,666원 |
최근 12건은 220,000,000원~269,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 현재 최저가 187,600,000원은 이 범위의 최저 거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 76.4%입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰로 감정가 268,000,000원에서 상당한 할인 구간에 들어왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 2. 근저당 · 박영식 | 30,000,000원 | 25,773,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 187,600,000원 가정 시 채권 총액 188,400,000원 중 184,173,600원이 배당되고, 미배당은 4,226,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불로대곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지내 상가·학교·임야 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 내 15층 1504호이며 사용승인은 1998.05.15입니다.
- 단지 규모. 월드아파트는 1,699세대이며, 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 등이 포함되고, 지구단위계획구역·성장관리권역·진입표면구역·교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박정필은 조사상 대항력 없음이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 현재 회차 가격 확인. 최저가 187,600,000원은 최근 12개월 평균 245,666,666원의 76.4%입니다. 실제 응찰가는 개별 호수 상태와 경쟁률까지 반영해 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 131,319,999원, 3회 유찰 시 91,923,999원으로 낮아지지만 채권 미배당은 각각 59,718,481원, 98,530,633원으로 커집니다. 매수인 인수는 각 시나리오에서 0원입니다.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황조사에는 박정필이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 사전 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 체납 관리비와 관련 세금은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 회차”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 단순합니다. 조사된 임차인 박정필은 대항력 없음으로 분류되어 있으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 한 가지 확인 과제는 남아 있습니다.
가격은 신건과 달라졌습니다. 감정가 268,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 187,600,000원, 최근 12개월 실거래 평균 245,666,666원의 76.4%입니다. 최신 2026.04 거래 266,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 권리관계가 비교적 단순하면서 최근 실거래 대비 가격 여유도 확인되는 구간으로 볼 수 있습니다. 최종 판단은 임차인 원본 확인과 실제 점유 상태 확인까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 순서가 적절합니다.
