인천지방법원 2025타경510219. 부평구 산곡동 쌍용더플래티넘부평 104동 18층 1804호 아파트입니다. 소유자는 박인선이고, 현재 말소기준권리는 2024.11.07. 설정된 정관호의 채권최고액 220,000,000원 근저당권입니다. 그런데 임차인 승형배는 2024.05.20. 전입·점유를 시작했고 2024.04.18. 확정일자를 받아, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

등기부에는 2026.06.09. 보증금 370,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐져 있습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 등기 형식만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

최초 주택도시보증공사 근저당권 70,800,000원은 이미 말소됐고, 현재 매각절차의 말소기준은 2024.11.07. 정관호 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 2025.07.15. 강제경매개시결정과 2026.06.09. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 등기입니다. 그러나 승형배의 전입·점유는 2024.05.20.로 말소기준보다 빠르므로 대항력은 그대로 별도 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음

실제 임차인은 1명입니다. 승형배는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인이고, 배당요구도 2026.06.09. 접수돼 있습니다. 보증금 370,000,000원에 대해 전입 2024.05.20.·확정일자 2024.04.18.을 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 653,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 8,930,000원을 공제한 뒤 승형배 보증금 370,000,000원이 전액 배당되고, 정관호 근저당권 220,000,000원도 전액 배당됩니다. 김만수 청구액 190,000,000원 중 예상배당은 54,070,000원이며, 채권자 측 전체 미배당은 135,930,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 임차인 보증금부터 본다

제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 417,920,000원까지 내려가는 제시 시나리오 범위에서는 승형배 보증금이 배당으로 전액 변제되는 구조입니다. 반대로 실제 낙찰가가 더 낮아져 임차보증금 전액 배당이 불가능해지면, 미배당 보증금은 곧 매수인 인수액이 되므로 실질취득비용은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명신여자고등학교 북동측 인근. 아파트 단지·근린생활시설·다세대주택·학교가 혼재하는 아파트 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 산곡역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 104동 18층 1804호이며 사용승인일자는 2022.08.25.입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스보일러 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 15m 내외, 남서측 약 12m 내외 포장도로와 접하고 도로상태는 양호합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·정비구역·준보전산지·과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당액 확인. 승형배 보증금 370,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 변제되는지 최종 확인해야 합니다.
• 낙찰가 하락 시 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수하므로, 예정 입찰가별 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 확인. 승형배의 배당요구일은 2026.06.09.로 확인됩니다.
• 말소기준 확인. 말소기준은 2024.11.07. 정관호 근저당권 220,000,000원입니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·퇴거 여부와 명도 상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인 있음, 현재 회차 인수 0원”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 승형배는 2024.05.20. 전입·점유해 2024.11.07. 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 370,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로 배당에서 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다. 그러나 현재 신건 매각가 653,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당되고, 제시된 522,400,000원·417,920,000원 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.

따라서 이 물건을 “임차권이 있으니 무조건 위험하다”고 볼 필요도, 반대로 “임차권등기가 소멸하니 완전히 깨끗하다”고 볼 수도 없습니다. 현재 제시 가격대에서는 인수 0원, 가격이 더 내려가면 임차인 미배당 여부를 다시 계산하는 것이 정확한 접근입니다. 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 가격의 고가·저가 판단보다 선순위 임차보증금의 배당 충족 여부를 우선해 보는 사건입니다.