인천지방법원 2025타경510253. 부평동 탑클래스 11층 1102호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 157,000,000원 주택임차권을 단순히 “인수”라고 읽을지, 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약까지 함께 읽을지에 있습니다. 임차권의 전입일은 2020.12.31, 확정일자는 2020.12.14로 말소기준인 2021.02.04 서울보증보험 가압류보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 이 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출된 만큼, 본 분석에서는 배당 부족분과 매수인 실질 인수를 구분합니다.
또 하나 중요한 점은 한국토지주택공사 신고가 보증기관 승계 성격이라는 점입니다. 이를 실제 거주 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 구조는 실제 임차인 0명, 보증기관 승계·신고 1건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510253 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 134-3 탑클래스 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상14층 중 11층 · 사용승인일 2018.02.14 |
| 소유자 | 추이펑쉐 · 2018.11.29 매매 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 164,936,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 실질 인수는 확약으로 해소
말소기준권리는 2021.02.04 서울보증보험주식회사 가압류 100,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 전입일 2020.12.31과 확정일자 2020.12.14가 그보다 앞서므로 임차권 자체는 대항력 有·우선변제권 有로 판정됩니다. 배당요구도 2023.09.27 이루어졌습니다.
| 구분 | 권리자 | 보증금 | 전입 | 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택임차권등기 | 한국토지주택공사 | 157,000,000원 | 2020.12.31 | 2020.12.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명, 보증기관 승계·신고 1건입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 186,000,000원, 현재 최저매각가는 130,200,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 구간에 들어와 있습니다. 다만 실질 인수액이 0원이라는 사실과 “가격이 싸다”는 판단은 별개입니다. 이 분석에서는 감정가 대비 유찰폭만 확인하며, 실거래 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 130,200,000원 | 29,422,800원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 91,140,000원 | 67,900,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,797,999원 | 94,750,365원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 커져 매수인의 부담으로 이어지는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 그 미배당분을 실질 취득원가에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 130,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,622,800원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 157,000,000원 | 127,577,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 164,936,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 임차보증금 부족분은 29,422,800원입니다. 다만 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·단독 및 다세대주택이 소재합니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·소화, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 을구 순위 3번 한국토지주택공사 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 29,422,800원 성격 구분. 현재 회차 배당 산식상 미배당액일 뿐, 확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 실제 임차인 수 중복 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명입니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약을 읽어야 결론이 바뀐다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 157,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 130,200,000원을 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 회차 배당에서도 29,422,800원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본건은 그 부족분을 매수인이 실질적으로 떠안는 구조로 보지 않습니다.
따라서 결론은 현재 회차 실질취득 130,200,000원, 해당 임차권 실질 인수 0원입니다. 다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 확약서 적용 범위의 원문 확인과, 권리와 가격을 분리해서 판단하는 것입니다.
