인천지방법원 2025타경510520. 검암동 ‘뉴월드빌3차’ 3층 302호, 전용 40.04㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김상일이며 2019.12.02. 매매를 원인으로 2020.02.07. 소유권을 이전받았고 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 2011년 국민은행 근저당은 2018년에 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.09.27. 서울보증보험주식회사의 302,700,000원 가압류입니다.
그보다 앞선 2024.09.04. 을구 3번에는 진부민의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 전입·점유개시는 2020.01.31., 확정일자는 최초 계약 2019.12.09.이며 갱신계약 확정일자는 2022.02.04.입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 522-4 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.04㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김상일 (2019.12.02. 매매 · 2020.02.07. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진부민 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
2011년 국민은행 근저당권은 2018.01.22. 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2024.09.27. 서울보증보험주식회사 가압류이고, 진부민의 임차권등기는 그보다 23일 앞선 2024.09.04.에 등기됐습니다. 더 중요한 것은 임차인의 전입·점유가 2020.01.31.부터라는 점입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진부민 | 제3층 제302호 40.04㎡ 전부 | 120,000,000원 → 125,000,000원 | 2020.01.31 / 2019.12.09 갱신 확정 2022.02.04 | 있음 | 있음 | 미변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 미변제 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 약 23,500,000원 | 약 125,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 약 53,950,000원 | 약 125,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 약 75,265,000원 | 약 125,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가는 87.1%, 실질취득은 최근 시세 이상
뉴월드빌3차는 총 12세대, 2011.08.04. 준공된 다세대주택입니다. 전용 40.04㎡ 실거래는 확인된 3건이며, 최근 12개월 표본은 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 40.04㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2024.02 | 40.04㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2021.11 | 40.04㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.04㎡ | 2건 | 116,500,000원 |
전체 3건 평균은 144,333,333원이지만, 여기에 2021.11.의 200,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 116,500,000원, 최신 거래는 115,000,000원이며 최근 가격은 과거 구간보다 41.8% 하락한 것으로 집계됩니다.
표면적인 최저가 101,500,000원만 보면 최근 12개월 평균의 87.1%여서 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 선순위 대항력 임차권 때문에 그 비교가 틀립니다. 실질취득 약 125,000,000원은 최근 12개월 평균 116,500,000원의 약 107.3%, 최신 거래 115,000,000원의 약 108.7%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 302,700,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 진부민 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 427,700,000원, 배당액은 99,279,000원, 미배당은 328,421,000원입니다. 다만 매각물건명세서는 선순위 을구 3번 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 투자판단은 단순 배당표의 인수 0원이 아니라 선순위 임차보증금 기준의 실질취득액으로 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 남측 인근의 다세대주택 위주 주택지대이며, 대상은 통칭 뉴월드빌3차 3층 302호입니다.
- 교통. 인천지하철2호선 검암역이 북서측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 외벽은 치장타일 및 단열재 등 마감, 창호는 섀시창호입니다.
- 도로·토지. 북측 소로에 접하며 토지는 평지·다세대 부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 거래는 3건뿐입니다. 최근 12개월 거래도 2건으로 표본이 적고, 최근 가격 추세가 -41.8%여서 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 최초 120,000,000원, 갱신 125,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 현재 유효 보증금과 미변제액을 계약서·지급증빙으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수액 확인. 매각물건명세서상 선순위 임차권의 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다. 배당기일 전후 실제 변제액에 따라 최종 인수잔액을 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차권자 진부민이 경매신청채권자이기도 합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 집행권원과 임대차 실체를 직접 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 87.1%지만, 실질취득 약 125,000,000원은 오히려 최근 시세보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -41.8% 하락했습니다. 2021년 200,000,000원 거래나 전체 평균 144,333,333원만 보고 가격을 높여 잡지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “125,000,000원짜리 인수형”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰돼 101,500,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 권리순서를 넣는 순간 그림이 달라집니다. 2020.01.31.부터 대항력을 갖춘 진부민 임차권이 2024.09.27. 말소기준보다 앞서 있고, 보증금은 갱신 기준 125,000,000원입니다. 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 현재 회차에서 보수적으로 보면 낙찰가 101,500,000원에 약 23,500,000원의 인수 부담이 더해져 실질취득 약 125,000,000원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총액은 같은 수준에 머뭅니다. 그런데 최근 12개월 실거래 평균은 116,500,000원, 최신 거래는 115,000,000원이고 가격 추세는 -41.8%입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 실제 배당·인수 잔액입니다.
