인천지방법원 2025타경510669. 인천 남동구 구월동 1225-35, 통칭 ‘장미빌라’ 비동 2층 201호, 전용 36.57㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 98,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 외형만 보면 가격이 상당히 내려온 사건이지만, 권리구조는 일반적인 저가 다세대와 다릅니다. 등기상 현재 소유자는 윤경님이고, 2019.01.11 거래가액 81,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2019.01.25 박평년 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정됐고, 이 권리가 현 말소기준인 2023.09.07 압류보다 앞서 있어 매각으로 지워지지 않습니다.
매각물건명세서는 이 가등기에 대해 더 강하게 경고합니다. 가등기권자가 순위보전가등기인지 담보가등기인지 소명하지 않은 상태이고, 만약 가등기된 매매예약이 완결되면 낙찰자가 취득한 소유권을 잃을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “낙찰대금에 얼마를 더 얹어 인수하느냐”만 계산하는 사건이 아니라, 낙찰 후 소유권 유지 여부 자체를 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510669 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1225-35 비동 2층201호 · 호구포로765번길 74-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.57㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 1990.06.05 |
| 소유자 | 윤경님 · 2019.01.11 소유권이전 · 거래가액 81,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 83,942,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
반대로 2023.09.07 인천남동부수도사업소 압류 이후의 국 압류, 엠메이드대부유한회사 가압류 40,729,934원, 2025.08.04 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차관계 — 확약은 한 건만 해소, 미상 신고는 남는다
임차 관련 신고는 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 신고 기준 실제 임차인으로 분류되는 것은 2명입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기 보증금 70,000,000원은 한국토지 보증금의 대위·승계 신고로 기재돼 있습니다.
| 신고인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 70,000,000원 | 2018.08.20 / 2018.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 | 을구 9번 주택임차권등기 · 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확약 적용 대상과 별개로 권리 확인 필요 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금·전입일 미상으로 추가 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 하락 추세와 권리위험 우선
장미빌라(A,B,C동) 전용 36.57㎡ 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 89,888,888원입니다. 하지만 과거 105,000,000원·110,000,000원·115,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 전체 평균보다 최근 수치를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래도 2023.12 · 79,000,000원이고, 최근 구간은 과거 대비 -13.4% 하락 추세로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 36.57㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2022.02 | 36.57㎡ | -1 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 36.57㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 36.57㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 36.57㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 36.57㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 36.57㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.08 | 36.57㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 36.57㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.57㎡ | 1건 | 79,000,000원 |
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원의 86.8%입니다. 확약이 적용되는 을구 9번 임차권만 놓고 보면 확정 금액 기준 실질취득도 68,600,000원으로 볼 수 있어 가격 숫자 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -13.4%이고 최신 거래 표본이 1건뿐이며, 무엇보다 소유권 상실 가능성이 있는 가등기와 확약 밖 미상 임차 신고가 남아 있습니다. 따라서 이 86.8%를 곧바로 “안전한 할인”으로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 70,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 40,729,934원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 83,942,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 한국토지주택공사 임차보증금 부족분은 3,034,800원으로 계산됩니다. 다만 을구 9번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출됐으므로 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 갑구 6번 가등기와 별도 미상 임차 신고에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월초등학교 서측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호, 1990.06.05 사용승인. 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창입니다.
- 도로. 부지 남측으로 노폭 약 14m 내외 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 505.6㎡, 공시지가 1,684,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 장미빌라(A,B,C동)는 19세대이며, 경매 평균 유찰 2.4회·매각률 20.0%로 유동성이 높다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 6번 가등기 성격 확인. 순위보전가등기인지 담보가등기인지, 매매예약 완결 가능성과 말소 가능성을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 점검. 매각물건명세서가 직접 소유권 상실 가능성을 경고하므로, 단순 채권 인수액 계산보다 우선해야 합니다.
- 을구 9번 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 임차 신고 확인. 한국토지·주식회사 명의 신고는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 대위·승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 한국토지 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 대비 -13.4%이므로 과거 최고 115,000,000원이나 전체 평균 89,888,888원만 기준으로 가격 메리트를 부풀리면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 평균 유찰 2.4회·매각률 20.0%인 소규모 19세대 다세대로서 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 사는 것”보다 “내 것이 되는가”가 먼저다
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원의 86.8%이고, 한 차례 유찰된 가격만 놓고 보면 관심을 끌 만합니다. 게다가 을구 9번 주택임차권은 말소동의 확약서가 제출돼 배당모델상 3,034,800원의 부족분도 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 물건은 그 숫자에서 멈추면 안 됩니다. 2019.01.25 소유권이전청구권가등기가 말소기준보다 앞서 살아 있고, 매각물건명세서가 매매예약 완결 시 낙찰자의 소유권 상실 가능성까지 명시합니다. 여기에 확약 밖 미상 임차 신고도 남아 있습니다. 최근 가격 추세도 -13.4%이고 단지 경매 매각률은 20.0%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리는 미해결”입니다. 가등기 말소 또는 소유권 보전 가능성이 명확히 확인되기 전에는, 할인율 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
