의정부지방법원 2025타경64438. 고양시 일산동구 식사동 삼성캐슬 108동 201호, 다세대주택 단위세대입니다. 감정가는 244,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,009,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심 가격이 아닙니다. 임차인 오혜진은 2021.03.02 전입·점유했고, 말소기준인 영동새마을금고 근저당은 2021.04.21 설정됐습니다. 임차인이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저가 41,009,000원에서 집행비용 1,138,162원을 제외한 39,870,838원이 오혜진에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 285,000,000원 중 245,129,162원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 알려진 실질 부담은 41,009,000원 + 245,129,162원 = 286,138,162원입니다. 유찰돼 최저가가 더 낮아지면 배당액도 줄고 인수액은 늘어나므로, 총 실질취득액은 보증금 285,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-57 삼성캐슬 108동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상4층 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이문규 · 2021.03.18 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 41,009,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2021.04.21 영동새마을금고 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 전북은행 가압류 6,240,152원, 오혜진의 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체가 소멸하는 것과 대항력 임차인의 미배당 보증금이 없어지는 것은 별개입니다.
② 임차인 — 알려진 2명, 한 명은 대항력·한 명은 미상
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오혜진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.02 확정일자 2021.02.05 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
오혜진은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각대금으로는 전액 변제가 불가능합니다. 반면 기사항전은 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 오혜진의 245,129,162원만 계산하고 권리위험이 끝났다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 16%가 아니라 실질취득 2.85억대를 봐야 한다
삼성캐슬(107동108동) 비교 거래는 3건입니다. 최근 12개월 표본은 2023.11 거래 255,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 255,000,000원입니다. 과거 2건은 230,000,000원과 265,000,000원이고 전체 3건 평균은 250,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 평균보다 3.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 59.54㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 61.49㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 59.54㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
표면 최저가 41,009,000원은 최근 12개월 평균의 16.1%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 때문에 알려진 실질취득은 대략 285,000,000원 수준이고, 현재 회차 계산상 낙찰가와 인수액 합계는 286,138,162원입니다. 이는 최근 거래 255,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,162원 |
| 1. 임차인 오혜진 보증금 | 285,000,000원 | 39,870,838원 |
| 2. 영동새마을금고 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 기술보증기금 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 전북은행 가압류 | 6,240,152원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 오혜진의 미배당 보증금은 245,129,162원이며 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 41,009,000원 | 245,129,162원 |
| 6회 유찰 시 | 28,706,300원 | 257,210,413원 |
| 7회 유찰 시 | 20,094,410원 | 265,667,289원 |
현재보다 한 번 더 유찰되면 최저가는 28,706,300원으로 내려가지만 인수액은 257,210,413원으로 늘고, 7회 유찰 시에는 최저가 20,094,410원에 인수액이 265,667,289원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수 증가가 대부분 상쇄하기 때문에 이 물건의 경제적 기준가는 최저매각가가 아니라 오혜진의 보증금 285,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재한 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 토지면적은 1,070㎡, 공시지가는 811,900원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·제한보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래성. 삼성캐슬(107동108동)은 18세대이며 확인된 비교 실거래는 3건입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 41,009,000원만 보고 시세 대비 16.1% 물건으로 판단하면 안 됩니다. 알려진 실질취득은 보증금 285,000,000원 수준입니다.
- 오혜진 미배당액 재확인. 현재 배당표 기준 인수 가능액은 245,129,162원입니다. 최종 배당표에 따라 실제 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 기사항전 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 255,000,000원입니다. 알려진 실질취득 기준이 이미 이보다 높습니다.
- 다회 유찰. 본건 5회 유찰, 단지 경매 평균 4.0회 유찰입니다. 낮은 최저가 자체를 환금성 우위로 해석하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 참고했고 임대내역은 미상으로 기재됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,100만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가 숫자입니다. 감정가 244,000,000원에서 5회 유찰돼 41,009,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인 오혜진의 보증금은 285,000,000원입니다. 현재 회차에서 알려진 미배당 인수액만 245,129,162원이고, 낙찰가와 합치면 286,138,162원입니다. 최근 거래 255,000,000원보다 높은 수준입니다.
더 유찰돼도 상황은 근본적으로 개선되지 않습니다. 6회 유찰 시 인수액은 257,210,413원, 7회 유찰 시 265,667,289원으로 커집니다. 여기에 기사항전의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 추가 위험까지 남아 있습니다. 다섯 번 유찰된 다세대, 실질취득은 최근 시세 이상, 미상 점유위험도 존재합니다. 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 대상이 아니라, 인수보증금과 추가 임차위험을 먼저 계산해야 하는 인수형 경매입니다.
