한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어진 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 임차인 오혜진의 보증금 285,000,000원입니다. 예상 배당 후 부족분 203,214,456원은 매수인이 인수할 수 있으며, 현재 낙찰가 83,692,000원과 합산한 실질취득은 286,906,456원(약 2.87억)입니다. 시세 평균 2.5억보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
감정가
244,000,000원
최초 감정
최저가
83,692,000원
3회 유찰
실질취득
286,906,456원
낙찰가+인수액
인수 예상
203,214,456원
임차보증금 미배당
의정부지방법원 고양지원 2025타경64438. 고양시 일산동구 식사동 삼성캐슬 108동 201호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 근저당 순서가 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권입니다. 오혜진은 2021년 3월 2일 전입 및 점유했고 확정일자는 2021년 2월 5일로, 2021년 4월 21일 설정된 영동새마을금고 근저당보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경64438 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-57 삼성캐슬 제108동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단위세대 이용중 |
| 소유자 | 이문규 (2021.03.18 매매, 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 83,692,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 신청채권 | 주택도시보증공사 · 청구 285,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오혜진 | 285,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 가능 |
| 기타 점유자 | 미상 | 판정 불가 | 해당 없음 | 확인 필요 |
⛔ 핵심 위험 오혜진은 임차권등기권자로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 기준 배당 예상액은 81,785,544원이며 부족분 203,214,456원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동일 단지 삼성캐슬(107동108동) 최근 거래는 230,000,000원~265,000,000원이며 평균은 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 59.54㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 61.49㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 59.54㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 3건 평균 | 250,000,000원 | ||
현재 최저가는 83,692,000원이지만 이는 인수 부담을 제외한 가격입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 반영하면 실질취득은 286,906,456원으로 시세 평균 250,000,000원을 초과합니다.
⚠️ 추가 유찰도 단순 할인 아님 4회 유찰 시 낙찰가는 58,584,400원이지만 인수액이 227,870,119원으로 늘어 실질취득은 약 286,454,519원입니다. 5회 유찰 시에도 인수 부담 증가로 실질취득 약 286,599,083원 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,906,456원 |
| 임차인 오혜진 보증금 | 285,000,000원 | 81,785,544원 |
| 우리은행 근저당 | 165,000,000원 | 0원 |
| 영동새마을금고 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
실질취득 vs 시세
실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 보증금으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 오혜진 보증금 285,000,000원 중 미배당 예상액 203,214,456원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 83,692,000원이라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 판단. 현재 예상 실질취득 약 286,906,456원과 시세 250,000,000원을 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 인수금액”
이 물건은 감정가 대비 34%까지 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 낮아진 낙찰가는 대항력 임차보증금 문제를 해결하지 못합니다. 핵심 임차인 오혜진의 보증금 부족분을 매수인이 부담할 수 있어, 현재 회차 기준 실질취득은 약 2.87억입니다. 시세 평균 2.5억보다 높은 구조이므로 권리는 복잡하고 가격은 불리한 물건입니다.