의정부지방법원 2026타경20178. 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 197 소재 대지 및 건물 일괄매각 물건입니다. 소유자는 엑스코트코리아주식회사이며, 2024년 2월 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리

2024.02.05 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험·로버트보쉬코리아 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 2층 대항력 가능 임차인 확인

남양주수출산업협동조합은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 인수 위험 금액은 산정할 수 없으며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,862,744,040원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 마석고등학교 북서측 인근으로 공장·창고·농가주택·근린생활시설이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
• 토지. 계획관리지역, 자연보전권역 등 다수 제한사항이 존재하며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상3층 건물이며 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 2층 대항력 임차인의 보증금 미상 부분을 반드시 확인해야 합니다.
• 세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
• 가격 판단. 신건 최저가가 감정가와 동일하므로 유찰 회차별 가격 메리트를 검토해야 합니다.
• 용도 검토. 제조업소·사무실 용도로 일반 주거용 대비 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 확인할 위험은 남아 있다

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조라 기본 권리분석은 명확합니다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이고, 세금 압류 및 상업시설 용도의 환금성 문제가 남아 있습니다. 권리는 정리 가능하지만 현장 확인 없는 신건 입찰은 피해야 하는 물건입니다.