인천지방법원 2025타경510831. 인천 남동구 만수동 삼환아파트 201동 4층 407호, 전용 43.55㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이경재이고, 2020년 7월 28일 증여를 원인으로 2020년 7월 29일 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022년 6월 13일 설정된 엠캐피탈주식회사 근저당권 176,400,000원입니다. 이 권리 이후 롯데카드·신한카드·KB국민카드·케이뱅크 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 매각가는 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰된 111,300,000원입니다. 단지 동일면적의 최근 12개월 거래 평균은 157,214,285원, 최신 거래는 2026년 8월 165,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세보다 충분히 낮은 구간입니다. 또한 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.8% 높은 흐름이라, 하락장 할인으로 착시가 생긴 사례도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510831 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 966 삼환아파트 201동 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 43.55㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이경재 · 2020.07.29 소유권이전(2020.07.28 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 150,863,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 삼환2단지 · 660세대 · 1990.10.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2022년 6월 13일 엠캐피탈주식회사의 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 4건의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족해 채권자에게 미회수액이 생기더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 충분히 낮다
같은 단지 ‘삼환2단지’ 동일면적 43.55㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 154,208,333원이지만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해, 최근 12개월 평균 157,214,285원과 최신 거래 165,000,000원을 중심으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.55㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 43.55㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 43.55㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 43.55㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2026.04 | 43.55㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2025.10 | 43.55㎡ | 13 | 151,750,000원 |
| 2025.10 | 43.55㎡ | 13 | 151,750,000원 |
| 2025.06 | 43.55㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 43.55㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 43.55㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 43.55㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 43.55㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.55㎡ | 7건 | 157,214,285원 |
현재 최저가 111,300,000원은 최근 12개월 평균 157,214,285원의 70.8%입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 12개월 거래군은 이전 거래군보다 4.8% 높은 추세이며, 전체 실거래 최저 145,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 데이터상으로는 가격 메리트가 명확한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 176,400,000원 | 108,941,800원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,166,644원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,373,837원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,869,966원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 93,869,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 315,680,027원 중 예상 배당액은 108,941,800원이며, 미배당액은 206,738,227원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 111,300,000원 | 108,941,800원 | 206,738,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 239,572,407원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 262,524,693원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 회차가 내려갈수록 권리 인수액이 증가해 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 매각가 하락이 그대로 매수인의 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 프리케스트 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층 407호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동구청역(인천2호선) 북서측 인근이며, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 상·하수도, 난방, 위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,022,000원/㎡, 평지·사다리형이고 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되고, 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 660세대 단지이며 동일면적 실거래가 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균 157,214,285원, 최신 거래 165,000,000원으로 거래 표본이 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 111,300,000원은 최근 12개월 평균 157,214,285원의 70.8%입니다. 가격 메리트는 데이터상 확인됩니다.
- 입찰 경쟁 확인. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 이 사건도 현재 1회 유찰 상태이므로 실제 경쟁 강도와 낙찰가 상승 가능성을 감안해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 절차는 입찰 전 현황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.06.13 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조인지 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 핵심
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점이 가장 먼저 보입니다. 2022년 엠캐피탈 근저당 이후 4건의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해, 권리상 구조는 단순합니다. 동시에 현재 최저가 111,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 157,214,285원의 70.8%, 최신 거래 165,000,000원보다도 낮습니다.
최근 거래 추세가 +4.8%인 상황까지 감안하면, 현재 데이터에서 가격 메리트를 부정할 근거는 없습니다. 다만 최저가가 곧 낙찰가를 뜻하지는 않습니다. 권리가 깨끗하고 시세 대비 할인폭이 큰 만큼 경쟁으로 낙찰가가 올라갈 수 있으므로, 이 물건의 승부처는 권리해석보다 실제 입찰 상한을 어디에 두느냐입니다.
