의정부지방법원 2026타경20199. 구리시 교문동 미래유탑유블레스시티 2층 212호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이고 현재는 공실입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.07.24 설정된 우리은행 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 그보다 앞선 2022.03.21 가등기입니다.
이 가등기는 주식회사유탑건설 지분 10분의 8, 주식회사유탑엔지니어링 지분 10분의 2와 관련되어 있고, 등기 분석상 말소기준권리 이전이어서 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 동시에 사건 메모에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 가등기의 법적 성격과 처리 결과 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 2층 212호 · 경기도 구리시 경춘로 181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하9층/지상29층 중 2층 212호 · 2021.06.14 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사케이에이치피 · 2023.09.11 소유권이전 · 거래가액 1,611,075,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,000,000원 / 1,029,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 1,355,461,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 임차보증금은 잡혀 있지 않아 금액 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 임차인 문제가 아니라 선순위 가등기가 핵심입니다. 2022.03.21 가등기는 2024.07.24 말소기준 근저당보다 앞서 있고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,029,000,000원으로 감정가 1,470,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 720,300,000원, 3회 유찰 시에는 504,209,999원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,029,000,000원 | 1,016,310,000원 | 702,480,086원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 720,300,000원 | 710,697,000원 | 1,008,093,086원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 504,209,999원 | 496,767,899원 | 1,222,022,187원 |
등기부상 현 소유권은 2023.09.11 거래가액 1,611,075,000원으로 이전되었습니다. 다만 현재 물건은 제2종 근린생활시설이고 공실 상태이므로, 과거 소유권 이전 금액만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 유찰률보다 권리 안정성 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,029,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,690,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,260,000,000원 | 1,016,310,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,767,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 12,393,865원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,629,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 총 채권액은 1,718,790,086원, 채권자 배당은 1,016,310,000원, 미배당은 702,480,086원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 선순위 가등기 자체의 인수 문제와는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 임대여부는 미상입니다.
- 입지. 한양대학교 구리병원 동측 인근의 노선상가지대로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설이 혼재합니다. 감정평가에서는 상가로서의 제반 입지조건 및 주위환경을 양호하게 평가했습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 구리역이 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 동측 약 20미터, 북측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역과 관련되고 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 2022.03.21 갑구 2번 가등기의 성격과 처리 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 사건 메모에도 담보가등기 종류 확인 필요라고 표시되어 있습니다.
- 금액 인수와 권리 인수 구분. 예상배당상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 가등기는 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
- 말소기준 확인. 말소기준은 2024.07.24 을구 2번 우리은행 근저당권 1,260,000,000원입니다.
- 공실·임대 상태. 현재 공실이며 임대여부는 미상입니다. 제2종 근린생활시설의 실제 이용 및 임대 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%지만, 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 권리 확인을 선행해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 가등기 관련 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘70%’가 아니라 ‘2022.03.21’
현재 최저가는 1,029,000,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 숫자는 할인율이 아니라 2022.03.21입니다. 이 날 설정된 가등기가 2024.07.24 말소기준 근저당보다 앞서고, 등기 분석상 매수인 인수로 남습니다. 임차인이 없고 예상배당상 금액 인수도 0원이지만, 선순위 가등기라는 별도의 권리 위험이 존재합니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰된 공실 상가”라는 가격 프레임보다 “선순위 가등기의 실체 확인이 필요한 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 가등기의 성격과 처리 결과가 명확해지기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 권리 안전성을 전제로 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
