인천지방법원 2025타경511345. 인천 부평구 부평동 광명아트빌 3동 404호 아파트입니다. 감정가는 121,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,700,000원입니다. 그러나 이 숫자만 놓고 감정가 대비 70% 물건으로 접근하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 을구 13번에는 김성미 명의의 주택임차권 120,000,000원이 등기되어 있고, 전입일 2020.10.12, 확정일자 2020.08.13, 점유개시일 2020.10.08로 확인됩니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 84,700,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,924,600원을 제외한 82,775,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 37,224,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 84,700,000원 + 37,224,600원 = 121,924,600원입니다. 유찰이 추가될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금은 반대로 증가하므로, 보증금 자체가 사실상 취득비용의 하단을 형성합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 445-1 광명아트빌 3동 4층404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로92번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호 |
| 사용승인일 | 2002.01.05 |
| 소유자 | 변은경 (2020.07.13 매매 · 거래가액 120,000,000원 · 2020.10.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성미 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
데이터상 말소기준은 2025.01.21 롯데카드 가압류 48,932,032원입니다. 이후 2025.08.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 김성미의 점유개시는 2020.10.08, 전입은 2020.10.12이며 을구 13번 주택임차권도 2024.10.11 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 4층 404호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.12 | 2020.08.13 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김성미는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 보증금 120,000,000원이 현재 최저매각가 84,700,000원보다 큽니다. 따라서 배당요구가 있다는 사실만으로 인수위험이 없어지는 것이 아닙니다. 현재 예상배당액은 82,775,400원이고, 미배당 37,224,600원이 매수인에게 승계됩니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 84,700,000원 | 37,224,600원 | 121,924,600원 |
| 2회 유찰 시 | 59,289,999원 | 62,177,221원 | 121,467,220원 |
| 3회 유찰 시 | 41,502,999원 | 79,644,055원 | 121,147,054원 |
숫자의 움직임이 이 물건의 성격을 그대로 보여줍니다. 현재 매각가는 84,700,000원이지만 실질취득은 121,924,600원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 59,289,999원으로 내려가도 인수액이 62,177,221원으로 늘어 실질취득은 121,467,220원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 41,502,999원에 인수 79,644,055원을 더하면 121,147,054원입니다.
동일 단지 실거래 비교값은 제시되어 있지 않으므로 이 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 권리분석상 확실한 사실은 감정가 대비 70%라는 표면 할인율을 실제 할인폭으로 볼 수 없다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 임차인 김성미 보증금 | 120,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 48,932,032원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김성미 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 중 37,224,600원이 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호입니다. 사용승인일은 2002.01.05이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 응찰 판단은 최저가 84,700,000원이 아니라 인수 37,224,600원을 합한 121,924,600원을 기준으로 하세요.
- 추가 유찰 착시. 2회 유찰 시 인수 62,177,221원, 3회 유찰 시 79,644,055원으로 증가합니다. 최저가 하락폭만 보고 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 13번 임차권의 보증금 120,000,000원, 전입일 2020.10.12, 확정일자 2020.08.13, 점유개시일 2020.10.08과 배당요구 내용을 원본에서 재확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김성미로 동일하게 기재되어 있으므로 임대차관계와 강제경매 신청채권의 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,924,600원과 임차인 배당 82,775,400원을 전제로 합니다. 실제 배당표 확정 전까지 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 현장 상태와 명도 여건을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “84,700,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 84,700,000원이지만, 권리분석상 매수인의 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 김성미의 임차보증금 120,000,000원이 선순위에 놓여 있고 현재 회차 예상배당으로 회수하지 못하는 37,224,600원이 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 현재 실질취득은 121,924,600원입니다.
추가 유찰도 근본적인 해법이 아닙니다. 2회 유찰 시 매각가격이 59,289,999원으로 내려가지만 인수액은 62,177,221원으로 올라 실질취득은 121,467,220원이고, 3회 유찰 시에도 121,147,054원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 총액을 떠받치는 구조입니다. 실거래 비교 없이 이 금액이 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 120,000,000원 대항력 보증금과 실제 시세를 함께 놓고 실질취득가를 검증하는 것입니다.
