80,500,000원
인천지방법원 2025타경511377. 인천 남동구 구월동 ‘나랑빌라’로 통칭되는 다세대주택 2층 202호입니다. 현재 소유자는 김진동으로, 2016.12.20 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 핵심 권리는 2023.09.20 설정된 주식회사한샘파이낸셜대부의 채권최고액 57,000,000원 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤 순번으로 전세금 5,000,000원 전세권도 설정돼 있고, 2025.08.12 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 회차의 배당 추정에서는 근저당권 57,000,000원과 전세권 5,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게도 16,651,000원이 남습니다. 따라서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 단순히 “70%까지 떨어졌다”가 아니라, 점유자인 김상명의 성격과 다세대주택의 환금성을 함께 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1172-1 2층202호 · 도로명 인천광역시 남동구 성말로32번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김진동 (2016.12.20 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한샘파이낸셜대부 / 45,393,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.09.20 을구 11번 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 339734로 설정된 한샘파이낸셜대부의 전세권 5,000,000원은 근저당보다 뒤 순위이고, 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2025.08.12 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2024.12.02에는 전인구 명의로 을구 11번 근저당권부채권 질권설정이 등기돼 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상명 | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김상명의 전입신고일은 2023.10.06으로, 말소기준권리인 2023.09.20 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이라 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 가격·회차 시나리오 — 70%는 ‘시세 할인’이 아니다
감정가 115,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 80,500,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 80,500,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 80,500,000원 | 62,000,000원 | 0원 | 16,651,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 7,064,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 23,665,010원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,849,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,651,000원 |
현재 회차에서는 채권 62,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천터미널역 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 적색타일붙임 등, 창호는 샷시 마감입니다. 사용승인일은 1994.01.20입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 토지면적은 358.3㎡, 공시지가는 1,600,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·상하수도·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 나랑빌라(1172-1)는 15세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 사건도 이미 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 70%를 시세 할인으로 오해하지 말 것. 80,500,000원은 감정가 대비 70%일 뿐입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 김상명 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 등기부상 과거 권리자·채무자와 같은 이름이라는 경고가 있습니다. 임대차 실체와 현재 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 김상명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 인수형 구조는 아니더라도 배당 및 명도 협의에 필요한 정보입니다.
- 근저당권부채권 질권 확인. 2024.12.02 전인구 명의의 을구 11번 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 최신 등기와 배당관계를 원본에서 재확인하세요.
- 건물 연식·현장 상태 확인. 사용승인일 1994.01.20인 다세대주택이므로 내부 수선 상태와 공용부 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조 자체는 현재 회차 기준으로 비교적 명료합니다. 2023.09.20 한샘파이낸셜대부 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 정리되며, 임차인 김상명도 2023.10.06 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 추정상 매수인 인수는 0원, 최저가 낙찰 가정 실질취득은 80,500,000원입니다.
다만 80,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 15세대 규모의 1994년 사용승인 다세대이고, 실제 점유자에게는 관계인·가장임차인 의심 경고도 붙어 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 환금성 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 “얼마나 할인됐느냐”보다 그 가격에 실제로 팔고 나올 수 있는 물건인지를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
