인천지방법원 2025타경511479. 부평동 165-15, 통칭 ‘부평빌라’의 지하층 1호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 홍명한이며, 현재 경매는 채권자 이호철의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 등기부의 과거 근저당과 가등기는 이미 말소된 상태라, 현재 권리분석의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 이호철의 임차관계입니다.
이호철의 전입일은 2023.03.10, 이 사건의 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.08.12입니다. 전입일만 놓고 보면 기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 여기서 곧바로 “대항력 확정” 또는 “인수금액 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이호철은 경매신청 채권자와 이름이 같아 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고도 있으므로, 동일인 관계와 실제 임대차 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 165-15 지하층1호 · 부흥로360번길 19-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 1호 |
| 사용승인일 | 1989.07.07 |
| 소유자 | 홍명한 · 2011.03.24 소유권이전 · 거래가액 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 이호철 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 비고 | 토지에 별도등기 있으나 효력없음 · 통칭 “부평빌라” |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 을구의 한국주택은행·금화상호신용금고·국민은행·으뜸새마을금고·신한은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2011년 으뜸새마을금고의 소유권이전청구권 가등기도 2015년에 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.08.12 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 사건은 담보권 인수 문제보다 그보다 앞선 2023.03.10 전입자의 임대차 조건을 확인하는 것이 우선입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호철 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 단계가 아니다
감정가는 65,000,000원, 현재 회차 최저가는 45,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 31,849,999원, 3회 유찰 시 22,294,999원입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인폭입니다.
이 물건에서는 임차인의 보증금과 인수 가능액을 먼저 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 따라서 현재 회차가 감정가의 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 낙찰가 + 인수금액이 실제 판단 기준이 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이호철 | 120,000,000원 | 44,281,000원 |
| 미배당 | - | 75,719,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 집행비용 1,219,000원과 신청채권자 배당 44,281,000원으로 매각대금 45,500,000원이 소진되고 신청채권에 75,719,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표의 매수인 인수 0원 표시는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층 1호이며 사용승인일은 1989.07.07입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 확인. 이호철의 보증금이 얼마인지 확인하지 않은 상태에서는 입찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 대항력 재확인. 2023.03.10 전입이 기재돼 있으나 보증금·확정일자 등 임대차 조건이 미상입니다. 점유·전입·임대차계약의 실제 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 채권자와의 관계 확인. 임차인과 신청채권자의 이름이 동일하므로 동일인인지, 관계인인지, 별개의 사람인지 원문으로 확인하세요.
- 배당요구 확인. 우선변제권·배당요구 여부에 따라 미배당 보증금과 매수인 부담 가능성이 달라집니다.
- 지하층 현장 확인. 지하층 1호인 만큼 실제 내부 상태와 사용 상태를 직접 확인하는 절차가 중요합니다.
- 회차 가격만 보지 않기. 현재 45,500,000원, 2회 유찰 31,849,999원, 3회 유찰 22,294,999원이라도 인수금액이 확정되지 않으면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “보증금 얼마인가”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 65,000,000원에서 1회 유찰돼 45,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 반대 방향입니다. 2023.03.10 전입자가 2025.08.12 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
대항력이 실제로 성립하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자는 그 미배당 부분을 떠안을 수 있습니다. 그 경우 판단 기준은 최저가 45,500,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다. 반대로 가장임차인 여부나 관계인 관계가 확인돼 임차인성이 부정된다면 위험 구조는 달라질 수 있습니다. 지금 단계의 결론은 가격 판단 보류, 임차관계 확인 우선입니다.
