의정부지방법원 2026타경20323. 남양주시 화도읍 차산리 늘찬.빌 307동 303호, 전용 57.69㎡를 기준으로 비교하는 다세대주택입니다. 소유자 강진희가 2020년 164,000,000원에 취득했고, 같은 날 반월농업협동조합에 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김정대의 채권최고액 28,800,000원 근저당권이 추가됐으며, 반월농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이번 사건의 핵심은 말소기준권리와 가격입니다. 2018년 설정된 남양주중앙새마을금고 근저당권은 2020년 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 반월농업협동조합의 2020년 근저당권이며, 후순위 김정대 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유자의 권리까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 56-4 늘찬.빌 307동 3층 303호 도로명주소: 경기도 남양주시 화도읍 수레로1120번길 31-38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 기준 전용 57.69㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.10.20 · 늘찬빌(307동) 10세대 |
| 소유자 | 강진희 (2020.03.25 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 102,640,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차·점유 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기상 매수인 인수 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당은 이미 말소됐다
반월농업협동조합은 채권최고액 132,000,000원의 근저당권자이자 이번 경매의 신청채권자입니다. 신청 청구액은 102,640,272원입니다. 뒤이어 설정된 김정대 근저당권의 채권최고액은 28,800,000원으로, 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 배당액이 없습니다. 그러나 배당받지 못한 후순위 근저당 채권액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 낮은 최저가
늘찬빌(307동)의 비교 가능한 실거래는 총 4건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 179,333,333원입니다. 전체 거래 평균 172,500,000원보다 최근 거래 평균이 높으며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +18.0%입니다. 다만 거래 표본이 작고 면적·층이 서로 달라 개별 호수 가격에 그대로 적용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.03㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 62.2㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 62.2㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 59.03㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 179,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 172,500,000원 |
현재 최저매각가는 123,900,000원으로 최근 12개월 평균 179,333,333원의 69.1%입니다. 최신 거래인 2026년 2월의 168,000,000원보다도 낮습니다. 반면 감정가 177,000,000원은 최근 평균에 비교적 가까운 수준이므로, 1회 유찰로 낮아진 최저가가 가격 차이를 만드는 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,534,600원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 132,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 근저당 · 김정대 | 28,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 160,800,000원 | 121,365,400원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 39,434,600원 |
집행비용은 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 기준이며, 실제 배당액은 채권계산서와 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
최저가 123,900,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,534,600원을 제외한 121,365,400원이 반월농업협동조합에 배당됩니다. 이 경우 김정대에게 돌아가는 배당금은 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액 기준 전체 미배당은 39,434,600원입니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측 미회수액으로, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당과 인수액
이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 현재 확인된 등기상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 아래 금액은 회차별 가정이며 실제 매각 결과가 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 39,434,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 76,031,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 101,581,799원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 차산리 차산초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 창호는 샷시창이며 승강기·난방·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 있으므로 실제 입찰자의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 391.0㎡, 지목 대, 공시지가 834,500원/㎡입니다. 개별 호수의 대지권 면적과 전체 토지면적은 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 늘찬빌(307동)은 10세대 규모이며 확인되는 실거래는 총 4건입니다. 최근 거래 추세는 +18.0%이나 표본 수가 적어 향후 매각가격이나 거래 속도를 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자와 대항력 발생 가능성을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 이미 말소된 남양주중앙새마을금고 근저당이 아니라 2020.03.25 반월농업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다. 후순위 김정대 근저당의 매각 소멸 여부도 최종 원본과 대조하세요.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 179,333,333원뿐 아니라 최신 거래 168,000,000원과 개별 면적·층 차이를 함께 검토하세요. 실제 303호의 내부 상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.
- 환금성 검토. 총 10세대에 실거래 표본 4건인 다세대입니다. 주변 유사 다세대의 거래 사례와 매도 소요 가능성을 별도로 확인하세요.
- 건물 상태. 내부 구조·누수·설비·공용부 상태를 현장에서 확인하고 수리비가 필요한 경우 입찰가격에 반영하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역의 지정 대상과 적용 범위를 확인하고, 해당 입찰자의 취득 절차에 영향을 미치는지 점검하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 가능성을 검토하세요.
- 배당·원본 대조. 예상배당의 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 사항 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 점유와 환금성은 확인해야 한다”
늘찬.빌 303호는 1회 유찰로 최저가가 123,900,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 평균 179,333,333원 대비 69.1%이며, 최신 거래가 168,000,000원보다도 낮아 현재 확인된 권리관계를 전제로 하면 가격 비교상 여유가 있습니다.
말소기준은 2020년 반월농업협동조합 근저당입니다. 선순위처럼 보일 수 있는 2018년 근저당은 이미 말소됐으며, 후순위 김정대 근저당도 매각으로 소멸할 예정입니다. 채권최고액 기준 미배당 39,434,600원이 발생하지만, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 임차관계가 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유자·전입·대항력 확인이 선행되어야 합니다. 또한 10세대 규모와 적은 거래 표본으로 인한 환금성 불확실성도 남아 있습니다. 결론적으로 가격상 여유는 확인되지만, 점유관계와 실제 환금성을 검증한 뒤 실질취득비용을 판단해야 하는 물건입니다.
