의정부지방법원 2026타경20326. 경기도 남양주시 진건읍 사능리 191의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 517,673,400원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 362,371,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 신현주이며, 2011.05.18. 설정된 안산서부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주식회사우영파이낸셜대부 근저당권과 2026.03.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 건물 일부가 인접지 191-15번지를 점유하고, 진입용 대문과 일부 담장은 191-2번지를 점유한다고 적혀 있습니다. 또한 사능리 191 토지는 분할되어 목록3·4번과 연결되고, 건물은 현황상 목록2~4번 지상에 소재합니다. 목록2 토지의 서측 일부는 공부상 ‘대’이지만 현황은 ‘도로’로 이용 중이며, 정확한 도로 면적은 지적측량이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20326 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 사능리 191 · 경기도 남양주시 진건읍 사릉로264번길 26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 벽돌조 평슬래브지붕 단층 단독주택 · 위생 및 급배수설비 · 난방설비 |
| 소유자 | 신현주 |
| 감정가 / 최저가 | 517,673,400원 / 362,371,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유호재 / 109,787,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 조사 내역은 없습니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2011.05.18. 안산서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.10.15. 주식회사우영파이낸셜대부 근저당권과 2026.03.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 현황·경계 — 이 사건의 실질적인 확인 포인트
- 인접지 점유. 목록1 건물 일부가 인접지 191-15번지를 점유하고 있습니다.
- 대문·담장. 주택 진입용 대문과 일부 담장은 인접지 191-2번지를 점유합니다.
- 분할 토지. 목록2번 사능리 191은 목록3·4번으로 분할되었고, 목록1 건물은 현황상 목록2~4번 지상에 소재합니다.
- 현황 도로. 목록2번은 공부상 ‘대’이나 서측 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중이며, 정확한 면적은 지적측량을 필요로 합니다.
- 매각 제외. 목록3·4번 지상 컨테이너 박스 1개동은 철거·이동이 용이하여 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 내부 확인 한계. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외부관찰·평가전례 등을 참조해 이용상황을 평가했으며, 실제 이용상황과 다소 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,873,194원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 안산서부새마을금고 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사우영파이낸셜대부 | 93,000,000원 | 83,497,806원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 유호재 | 109,787,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 362,371,000원 가정 시 채권총액 475,787,637원 중 356,497,806원이 배당되고, 미배당은 119,289,831원입니다. 신청채권자 유호재의 청구액 109,787,637원은 이 시뮬레이션에서 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주시 진건읍 사능리 사능사거리 북동측 인근으로, 단독주택·농경지·임야·소규모 공장·창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상토지 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕 단층 단독주택이며 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(사능본동)이며 소로2류와 관련된 토지이용계획이 기재돼 있습니다.
- 기타 제한. 역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·공장설립승인지역 및 2025-08-26 지정 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 기재돼 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 362,371,000원 | 356,497,806원 | 119,289,831원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 253,659,699원 | 249,308,463원 | 226,479,174원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 177,561,789원 | 174,275,924원 | 301,511,713원 | 0원 |
회차가 내려가도 이 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 119,289,831원에서 226,479,174원, 301,511,713원으로 증가합니다. 이는 선순위 채권자가 매각대금에서 받지 못하는 금액의 변화이고, 낙찰자가 해당 미배당을 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 건물 일부의 191-15번지 점유와 대문·담장의 191-2번지 점유 범위를 현장에서 확인하고, 필요 시 지적측량 결과를 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 목록2 토지 서측 일부의 도로 이용면적이 정확히 어느 정도인지 확인해야 합니다.
- 분할관계. 사능리 191의 분할 이후 목록2~4번과 건물의 실제 위치관계를 지적도와 현황으로 대조해야 합니다.
- 매각 제외물. 목록3·4번 지상 컨테이너 박스 1개동은 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 건물 내부. 감정 당시 내부 확인이 충분하지 않아 실제 이용상황이 평가 내용과 다를 수 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 등기 금액 대조. 을구 9번 근저당의 설정 당시 채권최고액 273,000,000원과 2021.05.13. 변경등기 240,000,000원을 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 토지 경계가 더 중요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 임차인 조사 내역이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 주요 담보권과 강제경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조라 선순위 임차보증금 같은 인수형 위험은 나타나지 않습니다.
그러나 단독주택과 토지를 함께 보는 순간 핵심은 달라집니다. 건물 일부가 191-15번지를, 진입용 대문과 일부 담장이 191-2번지를 점유하고 있고, 매각 대상 토지 일부는 현황 도로로 쓰이고 있습니다. 여기에 감정 당시 내부 확인도 제한적이었습니다. 현재 최저가 362,371,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 결론내릴 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 하지만 경계·점유·현황 도로 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
