대전지방법원 2025타경11790. 천안시 동남구 목천읍 운전리 569 소재 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층으로, 1층 주차장 15면, 2층 객실 15개 호실, 3층 관리실·숙소·린넨실·보일러실 등으로 이용되고 있습니다. 상호는 Angel무인텔이며 현재는 운휴 중입니다.
가격만 보면 감정가 1,748,356,700원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 419,781,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 동일하거나 유사한 숙박시설의 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 오히려 네 차례 연속 유찰 자체가 현재 시장에서의 수요·환금성 검증이 필요하다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11790 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 569 · 충청남도 천안시 동남구 목천읍 종합휴양지1길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(Angel무인텔) · 현재 운휴중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 · 1층 주차장 15면 · 2층 객실 15개 호실 · 3층 관리실·숙소·린넨실·보일러실 등 |
| 토지 | 1,220.8㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이강조 (2021.08.13 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,748,356,700원 / 419,781,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 2,063,036,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서 참조 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.09.26 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 천안공주낙농축산업협동조합 가압류 500,000,000원, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류 52,500,000원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세 대비 저가’는 미확인
현재 최저가는 감정가 1,748,356,700원의 24.01%인 419,781,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 293,846,700원, 그 다음은 205,692,690원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 419,781,000원 | 24.01% | 1,195,316,810원 |
| 5회 유찰 시 | 293,846,700원 | 16.81% | 1,319,567,154원 |
| 6회 유찰 시 | 205,692,690원 | 11.76% | 1,406,487,008원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 최저가 419,781,000원이 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설이 현재 운휴 중이고 네 차례 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,597,810원 |
| 2. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,056,000,000원 | 413,183,190원 |
| 3. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 배당액은 413,183,190원, 배당모형상 미배당 채권은 1,195,316,810원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안예술의전당 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 위락시설·근린생활시설 등이 한산하게 들어서 있는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하고 독립기념관T/G 및 노선버스정류장이 근거리와 인근에 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. Angel무인텔 숙박시설로 1층 주차장 15면, 2층 객실 15개 호실, 3층 관리실·숙소·린넨실·보일러실 등이며 현재 운휴 중입니다.
- 토지. 1,220.8㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다. 공시지가는 373,800원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역·관광휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·관광지·온천지구 등에 해당하고 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층이며 난방, 위생·급배수·급탕, 전기 및 소화설비가 있습니다.
- 임대. 감정요항표상 임대내역은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 24.01%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 운휴 원인과 재가동 비용. 현재 숙박시설이 운휴 중이므로 객실·설비 상태와 재가동에 필요한 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대내역은 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 숙박시설의 매각 범위 및 감정평가서 기재 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 293,846,700원, 6회 유찰 시 205,692,690원으로 내려가지만 추가 유찰은 환금성 약화 신호이기도 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리, 가압류, 매각물건명세서, 현황조사서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 4회 유찰의 이유를 봐야 한다”
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.26 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격을 판단할 시장 기준이 없다는 점입니다. 감정가 1,748,356,700원에서 419,781,000원까지 내려와 감정가의 24.01%가 됐지만, 실거래 시세 자료가 없고 숙박시설은 현재 운휴 중이며 이미 네 차례 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 운영가치·점유상태·실제 시장가·재매각 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 소멸형, 가격은 추가 검증. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다는 숙박시설로서의 실제 수익성과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
