대전지방법원 2025타경11790. 천안시 동남구 목천읍 운전리 569의 토지와 숙박시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층이고, 상호명은 Angel무인텔입니다. 1층은 주차장 15면, 2층은 객실 15개호실, 3층은 관리실·숙소·린넨실·보일러실 등으로 이용되며 현재는 운휴중입니다.
권리의 기준점은 2023.09.26. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이고, 이후 2025.02.27. 같은 조합의 가압류 500,000,000원, 2025.06.02. 임의경매개시결정, 2025.06.12. 신용보증기금 가압류 52,500,000원이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11790 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 569 · 충청남도 천안시 동남구 목천읍 종합휴양지1길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(Angel무인텔) · 현재 운휴중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 · 1층 주차장 15면 · 2층 객실 15개호실 · 3층 관리실·숙소·린넨실·보일러실 등 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 1,220.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이강조 · 2021.08.13. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,748,356,700원 / 599,687,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 2,063,036,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2023년 근저당
2021.08.13. 이강조가 이전 임의경매로 이 부동산을 취득하면서 그 이전의 경매개시결정·가압류·압류와 선영새마을금고 근저당, 이형섭 근저당, 박영민 전세권 등은 말소됐습니다. 이후 2023.09.26. 천안공주낙농축산업협동조합이 채권최고액 1,056,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 599,687,000원으로 감정가 1,748,356,700원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
더구나 감정평가에서 이 일대는 천안예술의전당 북동측 근거리에 위치하고, 위락시설·근린생활시설 등이 한산하게 들어선 미성숙 상가지대로 설명됩니다. 대상 건물 자체도 현재 영업 중이 아니라 운휴중입니다. 3회 유찰은 시장의 가격 수용성이 낮았다는 결과로 볼 수 있으므로, 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 실제 환금성·수익성을 분리해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 599,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,396,870원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,056,000,000원 | 591,290,130원 |
| 2. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 합계 1,608,500,000원 중 591,290,130원이 배당되고, 미배당은 1,017,209,870원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자는 더 못 받고, 매수인 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 599,687,000원 | 591,290,130원 | 1,017,209,870원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 419,780,900원 | 413,183,091원 | 1,195,316,909원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 293,846,630원 | 288,932,777원 | 1,319,567,223원 | 0원 |
유찰이 더 이어져도 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 가격이 내려갈수록 채권자 미배당이 커지는 구조일 뿐, 숙박시설의 시장가치가 그만큼 싸진다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안예술의전당 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 위락시설·근린생활시설 등이 한산하게 들어서 있는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 진출입 가능하고 독립기념관T/G 및 노선버스정류장이 근거리와 인근에 있어 교통환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 1,220.8㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 373,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·관광·휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·관광지·온천지구·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층이며 난방, 위생·급배수·급탕, 전기, 소화설비가 있습니다.
- 영업상태. 숙박시설은 현재 운휴중입니다. 실거래 시세 자료가 없어 영업가치와 부동산가치를 별도로 검증할 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 3회 유찰의 이유 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없습니다. 가격만 보고 저평가로 단정하지 말고 운휴 원인과 재가동 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영성 검토. 객실 15개호실과 주차장 15면 구조이지만 현재 운휴중입니다. 설비 상태와 실제 영업 재개 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대내역 미상으로 표시돼 있습니다. 현황 점유자와 실제 사용관계를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 관광지·온천지구·관광·휴양개발진흥지구·지구단위계획구역 등 복수의 용도·지구가 중첩돼 있습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건입니다. 감정평가서와 매각물건명세서 원본의 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당이 1,017,209,870원에 달하지만, 제공된 권리관계상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 1,748,356,700원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 599,687,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 싸다고 판단할 수 없습니다.
대상은 현재 운휴중인 숙박시설이고, 감정평가상 주변은 미성숙 상가지대입니다. 동일 용도의 최신 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되 가격·영업성·환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 특히 3회 유찰 자체가 시장이 감정가를 받아들이지 않았다는 결과이므로, 입찰 판단의 중심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 재가동 가치와 매각 가능성에 놓아야 합니다.
