의정부지방법원 2026타경20403. 남양주시 화도읍 묵현리 영진그린필아파트 101동 801호입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등의 아파트이고, 철근콘크리트조 15층 건물 중 8층입니다. 사용승인일은 2003.12.24, 동일 면적은 84.95㎡대로 확인됩니다.

현재 소유자는 고영록이며 2020.10.28 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 217,000,000원입니다. 이후 2023.10.31 현대해상화재보험 명의로 채권최고액 247,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리는 2025.09.10 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2026.03.23 한국자산관리공사가 임의경매를 개시했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 승계 후 임의경매

현재 경매의 핵심 담보권 흐름은 2023.10.31 현대해상화재보험 근저당 설정 → 2025.09.10 한국자산관리공사로 근저당권 이전 → 2026.03.23 한국자산관리공사 임의경매개시입니다. 그 사이 삼성카드, 엔에이치농협캐피탈, 어드벤스대부의 가압류가 차례로 들어왔습니다.

2002년 국민은행 채권최고액 29,835,000,000원 근저당은 일부포기로 말소됐고, 2008년 국민은행 58,500,000원 및 2015년 국민은행 12,000,000원 근저당 역시 2019.04.22 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022년·2023년 우정파이낸스대부 근저당 150,000,000원·75,000,000원도 2023.11.01 해지를 원인으로 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 46,666,667원 높다

영진그린필 동일 면적 84.95㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 253,333,333원, 최저 거래는 223,000,000원, 최고 거래는 285,000,000원입니다. 최신 2026.07 거래 중 최고 금액도 285,000,000원입니다.

신건 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 253,333,333원보다 46,666,667원 높고, 최근 평균 대비 118.4%입니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다. 현재 신건과 달리 1회 유찰 가격은 최근 평균 253,333,333원 아래로 내려오며, 2회 유찰 가격은 최근 실거래 최저 223,000,000원보다도 낮습니다. 현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 시뮬레이션)

시뮬레이션상 가압류 청구 합계 55,781,227원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 239,218,773원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기상 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 신청채권액 219,535,070원이 존재하므로 실제 배당은 집행기록 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경춘선 천마산역 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 아파트 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 도로와 공도가 연계돼 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 경춘선 천마산역이 있어 전반적인 교통편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 8층이며 사용승인일은 2003.12.24입니다. 위생·급배수, 개별도시가스 보일러 난방, 화재탐지·경보, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 북측 및 동측 하향 완경사 지대의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 27,892㎡, 공시지가는 1,003,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역 등이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격부터 역산. 신건 최저가 300,000,000원은 최근 평균 253,333,333원의 118.4%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
• 최신 거래와 비교. 최신 거래는 2026.07의 285,000,000원이고, 같은 달 동일 8층 거래는 250,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 두 가격 모두보다 높습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
• 근저당 승계 확인. 2023.10.31 현대해상화재보험 근저당과 2025.09.10 한국자산관리공사 이전, 신청채권액 219,535,070원의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐고 임차인 신고 내역은 없습니다. 실제 점유자와 인도 조건은 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인수에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 물건은 확인된 임차인이 없고 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 임차보증금 인수 때문에 실질취득가가 올라가는 유형은 아닙니다. 그러나 현재 실질취득가와 같은 신건 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 253,333,333원의 118.4%이며, 최신 거래 285,000,000원도 웃돕니다.

즉 결론은 명확합니다. 인수 위험은 낮지만 신건 가격은 높습니다. 1회 유찰 시 240,000,000원으로 내려가면 최근 평균 아래에 진입하지만, 현재 300,000,000원에는 최근 거래 기준 가격 가점을 줄 수 없습니다. 또한 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 배당 시뮬레이션의 관계는 입찰 전에 원본 집행기록으로 반드시 대조해야 합니다. 권리는 확인 후 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 결국 낙찰가입니다.