의정부지방법원 2026타경20403. 남양주시 화도읍 영진그린필아파트 101동 8층 801호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등의 구조입니다. 건물은 철근콘크리트조 15층 중 8층이고, 사용승인일은 2003.12.24입니다. 현재 소유자는 고영록이며 2020.09.08 매매, 거래가액 217,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 감정가 300,000,000원에서 최저매각가 210,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 253,333,333원, 최신 거래는 2026.07 285,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.9%로, 신건 감정가와 달리 현재 회차에서는 실거래 시세와의 가격 차이가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 101동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.946㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 고영록 · 2020.09.08 매매 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 219,535,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 등기 순위는 원본 확인
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2025.05.12 삼성카드 주식회사의 가압류 7,737,501원이며, 그 이후 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류 31,165,037원, 주식회사 어드벤스대부 가압류 16,878,689원, 2026.03.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 수준 아래
영진그린필 동일 평형(전용 84.95㎡)의 최근 12개월 실거래는 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 253,333,333원이고, 거래 범위는 223,000,000원~285,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 253,333,333원 |
특히 2026.07에는 같은 전용면적에서 285,000,000원, 253,000,000원, 250,000,000원 거래가 확인됩니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 실거래 최저 223,000,000원보다도 낮습니다. 제공된 실거래 기준에서는 현재 회차에 가격 차이가 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,737,501원 | 7,737,501원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 31,165,037원 | 31,165,037원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어드벤스대부 | 16,878,689원 | 16,878,689원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,478,773원 |
현재 최저가 210,000,000원 가정에서 위 채권 합계 55,781,227원은 전액 배당되고, 예상 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 천마산역 남동측 인근으로 아파트단지·연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 아파트 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 도로와 공도가 연계돼 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경춘선 천마산역이 있어 교통편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 영진그린필은 588세대이며 사용승인일은 2003.12.24입니다. 대상은 15층 중 8층 801호입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역 등이 걸쳐 있고 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 도로·형상. 북측 및 동측 하향 완경사 지대의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중이고, 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2023.10.31 근저당권과 2025.09.10 한국자산관리공사로의 이전 내역을 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당관계 확인. 청구액은 219,535,070원이고 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권과 배당순위가 실제 매각서류에서도 같은지 확인하세요.
- 시세 기준. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 253,333,333원의 82.9%입니다. 같은 전용 84.95㎡의 개별 층·상태 차이도 함께 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 147,000,000원, 3회 유찰 시 102,900,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 함께 검토할 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 것은 권리 원본이다
현재 최저매각가 210,000,000원은 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰된 가격이며, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 253,333,333원의 82.9%입니다. 최신 2026.07 거래가도 285,000,000원이어서 가격만 놓고 보면 최근 실거래 수준보다 아래에 자리합니다.
권리 측면에서는 등재된 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이며, 2023.10.31 근저당과 2025.09.10 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 이어진 만큼, 점유관계·말소기준·배당순위를 원본에서 최종 확인하는 절차가 핵심입니다. 현재 가격의 시세 차이와 권리 원본 확인을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
