인천지방법원 2025타경511846. 인천 서구 심곡동 성우아트빌 가동 4층 403호, 다세대주택입니다. 감정가는 127,800,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,460,000원입니다. 숫자만 보면 최근 거래 125,000,000원의 71.6%라 상당히 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임대차 보증금의 미배당액입니다.

등기상 현재 소유자는 이종보이고, 2019년 8월 9일 거래가액 124,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임대차는 2019년 9월 9일 계약, 2019년 9월 10일 확정일자, 2019년 10월 2일 주민등록, 2019년 10월 8일 점유개시로 기록돼 있습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021년 6월 21일 롯데카드 가압류입니다. 따라서 이 임대차는 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임대차가 먼저다

현재 권리분석의 기준점은 2021.06.21 롯데카드 가압류 9,387,608원입니다. 이후 2021.10.14 등기된 주택임차권과 2025.08.26 강제경매개시결정은 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 주택임차권의 기초가 된 임대차는 주민등록이 2019.10.02로 말소기준보다 앞서므로, 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사 건은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 실제 임차인과 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 다만 실제 임차인으로 기재된 한국토지는 전입일·보증금이 확인되지 않아, 그 자체에 대해서는 대항력 가능·미상으로 남습니다.

③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.

현재 회차에서 89,460,000원만 보면 감정가 대비 70%지만 실질취득은 113,010,280원입니다. 2회 유찰돼 매각가가 62,621,999원으로 내려가도 실질취득은 112,527,196원, 3회 유찰 시에도 112,189,037원입니다. 즉 이 사건에서는 ‘더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 일반적인 공식이 거의 작동하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.13억과 비교해야 한다

성우아트빌(337-4)의 확인된 최근 거래는 2025년 8월 2층 57.9㎡ 125,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 125,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 71.6%지만, 그 비율은 대항력 인수액을 제외한 숫자입니다.

감정가 127,800,000원은 최근 거래 125,000,000원과 가까운 수준입니다. 이 사건의 가격 메리트는 ‘최저가가 시세의 71.6%’가 아니라, 인수액을 포함한 113,010,280원이 최근 거래보다 약 9.6% 낮다는 정도로 평가하는 것이 맞습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 89,460,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 23,550,280원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천지하철 2호선 서구청역 서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 서구청역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 중 4층 403호, 사용승인일 2001.08.11. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
• 규모. 성우아트빌(337-4)은 총 11세대로 확인됩니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 89,460,000원만 보지 말고 현재 인수 예상액 23,550,280원을 더한 113,010,280원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 제한. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 112,527,196원·112,189,037원 수준으로 크게 낮아지지 않습니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 말소동의 외에 대항력 포기·미배당 보증금 포기까지 포함됐는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 한국토지의 전입일·보증금이 미상으로 기재돼 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
• 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 건으로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금 111,000,000원을 하나 더 더하면 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서의 제시외 건물 포함 범위와 평가 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 125,000,000원을 확정적 시세로 보지 말고 개별 상태·층·면적 차이를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,946만원짜리 물건”이 아니다

이 사건을 단순히 감정가 127,800,000원에서 한 번 유찰돼 89,460,000원까지 내려온 다세대라고 보면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 보증금 111,000,000원 가운데 현재 회차에서 23,550,280원이 미배당으로 남아 실질취득은 113,010,280원입니다.

최근 거래 125,000,000원보다는 낮지만 차이는 약 9.6%이고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 더구나 실제 임차인 세부가 미상이고 확인되는 확약은 ‘말소동의’ 문구까지이므로, 권리 해소가 완전히 확정된 안전형으로 보기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 미배당 보증금의 실제 인수 범위와 확약서 원문입니다.