의정부지방법원 2026타경20431. 경기도 구리시 수택동 ‘구리역더리브드웰’ 26층 2607호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 생활숙박시설 단위세대입니다. 2024년 11월 7일 이대균 명의로 소유권이전이 접수됐고, 같은 날 희망새마을금고의 채권최고액 238,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026년 3월 25일 희망새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 기존 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준권리인 희망새마을금고 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계는 매각물건명세서 원문과 배당요구 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 409-25 구리역더리브드웰 26층 2607호 · 경기도 구리시 안골로103번길 43-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 단위세대 · 29층 건물 내 26층 2607호 |
| 소유자 | 이대균 · 2024.11.07 소유권이전 접수 · 거래가액 333,676,000원 · 원인 2021.06.21 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 217,608,177원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.07 희망새마을금고 근저당권 · 채권최고액 238,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 매수인 인수는 0원
기존 한국토지신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2024년 11월 7일 희망새마을금고 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 3월 25일 임의경매개시결정이 접수됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 채권최고액 기준 미배당액은 22,087,000원이지만, 이는 근저당권자의 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한유영 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 2026.04.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
한유영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고는 2024년 11월 7일이지만 사건자료상 말소기준권리 이후로 판단되어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 2026년 4월 23일 배당요구는 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 220,500,000원으로 감정가 315,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 대비 금액은 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 22,087,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 87,310,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 132,967,630원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 22,087,000원 → 87,310,900원 → 132,967,630원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 손실 증가와 매수인의 권리승계는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,887,000원 |
| 2. 근저당 · 희망새마을금고 | 238,700,000원 | 216,613,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 220,500,000원 가정. 희망새마을금고 채권최고액 기준 22,087,000원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리시 수택동 ‘돌다리사거리’ 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2024.07.25 사용승인된 철골철근콘크리트구조 등 29층 건물의 26층 2607호이며, 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설 단위세대로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 7,195,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 10미터 내외, 남서측 및 북동측 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 한유영의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 최우선변제 여부는 원문 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 315,000,000원에서 70%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 생활숙박시설의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설 단위세대입니다. 이용·전입·영업·숙박 관련 실사용 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 회차는 집행비용 3,887,000원과 희망새마을금고 216,613,000원 배당으로 매각대금이 소진되는 구조입니다.
- 명도 확인. 현황조사상 임차인 한유영이 확인된 만큼 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 말소기준권리가 명확하고, 기존 신탁도 이미 말소됐으며, 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 실제 임차인은 한유영 1명이고 사건자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계의 세부 점검은 남아 있습니다.
가격에서는 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 220,500,000원, 감정가의 70%이지만 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “30% 할인”이라는 숫자가 아니라, 생활숙박시설 단위세대인 2607호의 실제 시장가가 220,500,000원보다 높은지 낮은지를 입찰 전에 확인하는 것입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트는 아직 검증이 필요한 사건입니다.
