인천지방법원 2025타경512042. 신흥동1가 대림아파트 101동 8층 806호, 전용 84.953㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 윤정순이고, 2017.08.02. 소유권을 이전받을 때 등기된 거래가액은 233,000,000원입니다. 같은 날 교보생명보험주식회사 명의 채권최고액 196,800,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020년 인천광역시 중구의 압류, 2023년 강해경 명의 채권최고액 91,000,000원의 후순위 근저당, 2025년 강해경 신청의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족분이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512042 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동1가 34-2 대림아파트 101동 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.953㎡ · 지상 24층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 윤정순 · 2017.08.02. 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 200,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강해경 / 83,961,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2002.12.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준인 교보생명보험 근저당 뒤에 설정된 압류와 강해경 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 가격 흐름은 -1.2%
같은 단지 ‘대림’의 전용 84.95㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 265,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 264,250,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 8건이고, 최신 거래는 2026.01. 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.95㎡ | 23 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 23 | 267,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 19 | 269,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 21 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 23 | 293,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 84.95㎡ | 23 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 84.95㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 264,250,000원 |
현재 최저가 200,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 49,800,000원 낮은 가격입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준 역시 200,200,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,602,800원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 196,800,000원 | 196,597,200원 |
| 3. 근저당 · 강해경 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 채권액 287,800,000원 중 196,597,200원이 배당되고, 91,202,800원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 강해경의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천여자상업고등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트 등 공동주택과 일부 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 신포역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지상 24층 건물의 8층 806호이며 사용승인은 2002.12.07입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등이 기재돼 있고 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 240세대, 전용 84.95㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 240,000,000원~293,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 264,250,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 265,333,333원보다 최근 12개월 평균 264,250,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -1.2%입니다. 현재 최저가는 싸지만, 가격 흐름까지 감안해 안전마진을 확보해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 후순위 강해경 근저당이 배당받지 못하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 140,140,000원, 3회 유찰 시 98,098,000원으로 제시돼 있습니다. 회차별 자금 계획을 분리해 판단할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사, 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 시세 아래
이 물건의 장점은 구조가 명확하다는 데 있습니다. 임차인이 없고, 매수인 인수액은 0원. 2017년 교보생명보험 근저당 이후 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 200,200,000원은 최근 12개월 평균 264,250,000원의 75.8%이며, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다.
다만 가격이 싸다는 판단을 감정가 할인율 하나로 끝내서는 안 됩니다. 최근 실거래 흐름이 -1.2%로 소폭 하락하고 있기 때문입니다. 결론적으로 권리분석은 안전한 편이고 현재 회차에 가격 메리트도 확인되지만, 하락 추세를 반영한 응찰가 상한 관리가 필요한 물건입니다.
