인천지방법원 2025타경512071. 검암동 타워팰리스5차 3층 303호로, 감정평가상 현재 단지형연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김종식이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.07.18 김민보의 50,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 777,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 조도현의 강제경매개시결정, 주식회사 국민행복기금의 8,643,322원 가압류가 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상의 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 조도현입니다. 조도현의 전입일은 2019.04.15로 말소기준일인 2023.07.18보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 ‘있다’고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 따라서 낙찰 후 남을 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지 확인되기 전에는 실질취득액 역시 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512071 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 636-1 타워팰리스5차 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형연립주택 |
| 전용면적 | 52.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김종식 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 전입 확인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.07.18 김민보 가압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.09.03 강제경매개시결정, 주식회사 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.03.09 권재한의 강제경매개시결정은 2020.08.26 취하되어 2020.08.31 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — ‘대항력 확정’이 아니라 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조도현 | 2019.04.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인으로 신고된 사람은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 조도현이 나타나고, 전입일은 2019.04.15입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재 등으로 임대관계가 미상으로 조사됐습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 59.8%, 하지만 실질취득액은 미정
타워팰리스5차의 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 2022.02 전용 53.64㎡ 5층이 215,000,000원, 2022.05 전용 52.97㎡ 2층이 195,000,000원에 거래됐고 표본 평균은 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 53.64㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.05 | 52.97㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
현재 최저가 122,500,000원은 실거래 표본 평균 205,000,000원의 59.8%입니다. 명목 최저가만 비교하면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 조도현의 보증금이 미상입니다. 만약 말소기준보다 앞선 임차권이 인정되고 낙찰대금으로 돌려받지 못한 보증금이 남는다면 그 금액은 낙찰자 인수 위험이 됩니다. 따라서 시세 비교의 최종 기준은 122,500,000원 자체가 아니라 ‘낙찰가 + 실제 인수액’이어야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘인수 미상’은 남는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 122,500,000원 | 900,658,322원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 85,750,000원 | 936,836,822원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 60,024,999원 | 962,098,773원 | 0원 |
회차가 진행되면 명목상 최저가는 122,500,000원에서 85,750,000원, 60,024,999원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가가 낮아진 만큼 미회수 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 49%·34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김민보 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 777,000,000원 | 69,985,000원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 조도현 | 185,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,643,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,020,643,322원 중 계산상 배당액은 119,985,000원, 미배당은 900,658,322원입니다. 이 표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 조도현의 임차보증금 자체가 미상이라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 검암역 서측 인근으로, 주변은 연립·다세대주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측에 인천2호선 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 870.6㎡, 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 타워팰리스5차는 24세대이며 사용승인일은 2016.11.17입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 조도현의 보증금, 임대차계약일, 실제 점유, 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 인수액부터 계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액을 뺀 미회수 보증금이 낙찰자에게 남는지 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 조도현은 강제경매 채권자이자 임차인으로 나타납니다. 가장임차인 여부나 관계인 여부를 단정하지 말고 증빙으로 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 122,500,000원은 실거래 표본 평균의 59.8%지만, 인수액이 확정되기 전에는 실질취득가 기준의 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 임차보증금이 반영되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
표면만 보면 감정가 175,000,000원짜리 물건이 한 번 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔고, 실거래 표본 평균 205,000,000원의 59.8%이므로 눈에 띄는 가격처럼 보입니다. 등기상 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 2019.04.15 전입한 조도현이 2023.07.18 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 미상입니다. 보증금이 실제 존재하고 선순위 임차권으로 인정되면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 낙찰자 부담으로 남아 실질취득액이 높아질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낮은 최저가는 그 자체로 가격 메리트가 되지 않습니다.
후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 임차관계는 아직 미완성. 이 사건은 보증금과 임대차관계를 확인한 뒤에야 비로소 ‘싼 물건인지’ 판단할 수 있습니다.
