인천지방법원 2025타경512110. 석남동 서광빌라 비동 4층 402호, 전용 48.79㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 김일호로 2020.11.20 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 98,000,000원입니다. 현재 등기부상 현존 근저당은 없으며, 경매의 말소기준은 2024.12.26 접수된 롯데캐피탈 주식회사 가압류 20,250,555원입니다. 이후 카카오뱅크 가압류와 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 김채원은 말소기준보다 앞선 2022.01.28 전입으로 조사됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 이 자료만으로 대항력을 확정하거나 실제 인수액을 계산할 수는 없습니다. 따라서 최저가 72,100,000원과 시세 90,000,000원만 비교해 가격 메리트를 확정하는 접근은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 570-35 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.79㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김일호 (2020.11.20 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 23,135,633원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요
말소기준은 2024.12.26 롯데캐피탈 가압류입니다. 2025.07.01 카카오뱅크 가압류와 2025.09.04 오케이저축은행 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 현존 근저당권은 없으므로 등기 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 김채원의 전입일 2022.01.28이 말소기준보다 빠르다는 점이 핵심입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채원 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 80.1%, 판단은 ‘보류’
서광빌라 전용 48.79㎡의 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 106,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 90,000,000원, 최신 거래도 90,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.79㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 48.79㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 48.79㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.79㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 72,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원의 80.1%입니다. 표면 가격만 보면 감정가 103,000,000원보다 낮아졌고 최근 거래보다도 낮습니다. 그러나 이 비율은 낙찰가만 비교한 값입니다. 김채원의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가 기준으로도 80.1%라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 20,250,555원 | 20,250,555원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 9,608,357원 | 9,608,357원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 23,135,633원 | 23,135,633원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,407,655원 |
72,100,000원 가정에서는 집행비용과 등기상 채권이 배당되고 소유자 잔여가 17,407,655원으로 계산됩니다. 다만 김채원의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서부여성회관역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 상·하수도, 난방, 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 1,234,000원/㎡입니다.
- 환금성. 서광빌라는 19세대, 1994.11.15 준공이며 확인된 거래 표본은 3건입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -34.8%인 점을 고려해 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김채원 보증금 확인. 2022.01.28 전입이 말소기준 2024.12.26보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 인수 여부가 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산한 실제 부담을 최근 시세 90,000,000원과 비교할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -34.8%입니다. 전체 평균 106,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 2회 유찰 시 매각가 50,470,000원에서 채권 미배당 3,833,005원, 3회 유찰 시 매각가 35,329,000원에서 채권 미배당 18,701,467원으로 계산됩니다. 이는 임차인 인수액과는 별개의 문제입니다.
- 관리비·명도 확인. 실제 점유 상태와 체납 관리비를 현장에서 확인하고, 점유 이전 가능성과 명도 비용을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “표면 할인은 확인됐지만, 실질취득가는 아직 모른다”
현재 최저가 72,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원의 80.1%입니다. 한 번 유찰되어 숫자상 가격은 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 선순위 전입자 김채원은 2022.01.28 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 확정하지 못한 상태에서는 실질취득가 기준의 가격 메리트도 확정되지 않습니다.
여기에 최근 가격 추세가 -34.8%이고, 확인된 거래 표본도 3건에 불과합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 이 물건의 승부처는 임차인 보증금 확인과 하락한 최근 시세에 맞춘 총취득비용 검증입니다. 결론은 등기는 단순, 임차인 리스크는 미확정, 가격 판단은 보류입니다.
