의정부지방법원 2026타경20483. 경기도 남양주시 진접읍 연평리 일대의 대지·토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(4)는 근린생활시설, 기호(6)은 창고시설 등으로 이용 중이고, 목록4는 공부상 창고시설이지만 현황은 제1·2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 목록4·6의 옥탑1층은 등기부에는 없으나 일반건축물대장에 각각 13.77㎡, 18.63㎡가 소재하며 평가에 포함됐고, 제시외 건물인 주차장 약 1,945㎡도 일괄매각에 포함됩니다.

등기상 현재 소유자는 코리아신탁주식회사입니다. 2021.05.28. 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐고, 등기에는 부동산 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부 제2021-5003호를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 근저당 소멸 여부만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아니라, 신탁원부와 임차관계를 함께 대조해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·임차를 별도로 본다

현재 경매의 말소기준권리는 2018.07.26. 을구 20번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사에스피씨지에프에스, 채무자는 박진수, 채권최고액은 1,468,000,000원이며 공동담보목록 제2018-1126호가 기재되어 있습니다. 2026.04.13. 주식회사 에스피씨지에프에스의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

과거 신한은행·구리농업협동조합·차봉섭·이성옥·홍세미 등 다수의 근저당과 가압류·압류, 파리크라상의 전세권, 과거 강제경매개시결정 등이 있었지만 기재상 이미 말소된 권리가 다수입니다. 반면 현재 소유권은 2021.05.28. 신탁을 원인으로 코리아신탁주식회사에 이전된 상태이므로 신탁원부의 처분·임대차 관련 조항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

② 임차관계 — 확인된 인수 7,000만원이 끝이 아니다

조사된 임차·점유관계는 총 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 정리된 사람은 배은주, 주식회사 대성광고, 성인섭 등 3명입니다. 도영자·박현수·박상현·주식회사 다산보관물류는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 씨제이대한통운 주식회사는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,044,131,800원 가정)

현재 회차에서는 신청채권 1,468,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 채권자 미배당액은 0원입니다. 주식회사 대성광고·성인섭 보증금 합계 70,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 배은주 보증금과 씨제이대한통운 주식회사의 대항력 여부에 따라 실제 인수부담은 달라질 수 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 확인된 인수액은 7,000만원

현재 계산상 신청채권자는 2회 유찰 시나리오에서도 채권액 1,468,000,000원을 전액 배당받습니다. 따라서 회차별 핵심은 채권자 미배당이 아니라 입찰가격 자체와 임차인 인수범위입니다. 특히 배은주의 보증금이 확정되지 않았고 씨제이대한통운 주식회사의 대항력 여부도 미상인 만큼, 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 남양주시 진접읍 연평리 양오중학교 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 공업용 건물과 농경지 등이 소재하는 소규모 공장지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남측 남가로와 연계되어 간선도로 상황은 편리한 편입니다. 도보 약 1~2분 내외 거리에 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 현황 이용. 기호(4)는 근린생활시설, 기호(6)은 창고시설 등으로 이용 중이며 사용승인일은 각각 2009.05.01.입니다.
• 건축물 차이. 목록4·6 옥탑1층 13.77㎡ 및 18.63㎡가 등기부에는 없고 일반건축물대장에는 소재합니다. 목록4는 공부상 창고시설이나 현황 제1·2종 근린생활시설입니다.
• 제시외 시설. 주차장 약 1,945㎡가 소재하며 구조·규모·이용상황을 반영해 평가됐고 일괄매각 대상에 포함됩니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·성장관리권역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
• 기재 토지 특성. 지목 창고용지, 공업기타 이용, 완경사·부정형·세로한면(가), 면적 314.0㎡, 공시지가 604,500원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 배은주 보증금 확인. 2011.12.13. 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 원본 대조가 우선입니다.
• 씨제이대한통운 확인. 보증금 1,000,000,000원·월세 88,000,000원이 기재되어 있으나 전입신고일이 미상입니다. 대항력 성립 여부를 확정하기 전에는 인수액 계산을 닫을 수 없습니다.
• 성인섭 관계 확인. 대항력 있는 임차인으로 보증금 60,000,000원이 기재되어 있지만 과거 등기부상 채권자·경매채권자로도 등장합니다. 실제 임대차와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 현재 소유자는 코리아신탁주식회사이며 신탁원부 제2021-5003호가 존재합니다. 임대차 및 처분 관련 신탁 조항을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 주차장 약 1,945㎡와 옥탑 부분이 평가에 반영되어 있습니다. 현황·건축물대장·등기부·감정평가서의 범위를 현장에서 맞춰야 합니다.
• 용도·규제 확인. 현황 근린생활시설·창고시설 이용과 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역 등의 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 27,044,131,800원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 거래사례·수익가치 검증이 필요합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘미확정 인수 범위’가 먼저다

말소기준권리는 2018.07.26. 주식회사에스피씨지에프에스 근저당으로 명확하고, 신청채권액 1,468,000,000원도 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이 사건의 난도는 근저당 배당이 아니라 임차인과 신탁에서 올라갑니다.

현재 금액이 특정된 매수인 인수는 주식회사 대성광고 10,000,000원과 성인섭 60,000,000원의 합계 70,000,000원입니다. 따라서 신건 기준 최소 실질취득은 27,114,131,800원입니다. 그러나 대항력 있는 배은주의 보증금은 미상이고, 씨제이대한통운 주식회사의 보증금은 1,000,000,000원이지만 전입일이 없어 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 70,000,000원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

여기에 현재 소유권이 코리아신탁주식회사 명의이고 신탁원부 확인 주의사항까지 등기되어 있으며, 공부와 현황이 다른 건축물과 제시외 주차장도 포함됩니다. 비교 실거래도 없어 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 “말소기준은 명확하지만 입찰 전 임차보증금·CJ 대항력·신탁원부를 확정해야 하는 고난도 대형 물건”입니다.