의정부지방법원 2026타경20490. 남양주시 화도읍 묵현리 혜성빌라 나동 403호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건이며, 1995년 사용승인된 건물의 4층 중 4층에 있습니다. 감정가 127,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 88,900,000원으로 내려왔습니다.

표면적인 가격만 보면 확인된 실거래 평균보다 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 말소기준권리인 2023년 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있으며, 매각물건명세서에도 임차보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 가격 분석은 최저가가 아니라 최저가 + 미배당 보증금을 기준으로 해야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들 수 있으므로, 유찰로 최저가가 내려간 만큼 매수인의 인수액이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

과거 한국주택은행·국민은행·미금농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 핵심은 2023.04.25 압류를 말소기준으로 하는 권리 순서와 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다.

임차인 최태성은 2022.01.25 전입 및 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리인 2023.04.25 압류보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.07.14에 접수되었지만, 임차권등기일이 압류보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 위험

확정일자는 임차권등기 최초 기재 및 배당 추정에 2021.10.26으로 표시되어 있으나, 2023.08.16 접수된 을구 11-2번 경정등기와 매각물건명세서에는 2022.01.06으로 기재되어 있습니다. 경정 후 확정일자를 기준으로 표시했습니다.

신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 125,000,000원입니다. 다만 임차인 최태성의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.

배당 추정에서는 임차인에게 우선배당이 이루어지는 구조로 계산되어 있습니다. 실제 배당권자와 보증금 반환채권의 승계 여부, 지급 주체는 최종 배당자료와 권리관계 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 8,890만원이 아니라 약 1.27억으로 비교해야 한다

혜성빌라 나동은 12세대 규모이며, 확인된 동일 면적 50.4㎡ 실거래는 다음과 같습니다.

확인 거래의 평균은 104,666,666원이고, 가장 최근 거래는 2022.11의 94,000,000원입니다. 2022.01 거래가 125,000,000원인 반면, 같은 해 9월과 11월 거래는 각각 95,000,000원, 94,000,000원으로 낮게 형성되어 있습니다.

그럼에도 확인된 가격과 비교할 때 중요한 것은 분명합니다. 최저가 88,900,000원은 과거 거래 평균의 84.9%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다.

실제 매수인 부담을 반영하면 총 취득액은 127,000,200원입니다. 이는 확인 거래 평균 104,666,666원과 최신 확인 거래 94,000,000원을 모두 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)

집행비용 약 2.2% 추정치를 적용한 예상배당입니다. 주택도시보증공사 청구채권은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당권자, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

최저매각가 88,900,000원으로 매각되면 집행비용 2,000,200원을 공제한 86,899,800원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 125,000,000원은 전액 변제되지 못하므로, 잔액 38,100,200원이 매수인 인수 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 물건의 핵심은 유찰에 따른 매수인 부담 변화입니다. 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 하락하면 임차인 배당액이 감소하고 매수인의 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.

실질취득은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 비용 추정에 차이가 있어 합계가 완전히 같지는 않지만, 보증금 125,000,000원 수준을 중심으로 매수인 총부담이 유지되는 구조입니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 변경될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마중학교 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 공동주택의 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 1995.11.03 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 아스팔트슁글지붕, 치장벽돌 외벽, 샤시 창호 구조이며 도시가스·급배수·위생설비·개별난방시설 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실·발코니 등이 있습니다. 내부 구조는 소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 기재되었습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 혜성빌라 나동은 12세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인 실거래는 2022년 3건으로, 현재 매매가격과 거래 활성도를 판단하기 위한 최신 거래 근거가 충분하지 않습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 외국인 등 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적이 되는 묵현리 462-1 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 공시지가는 666,400원/㎡이고, 토지면적은 378.0㎡입니다. 도로는 동측 약 7~8m, 북서측 약 3m 포장도로에 접합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확정. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 최종 배당액과 실제 인수금액을 확인해야 합니다.
• 확정일자 경정 확인. 을구 11번과 11-2번을 동일 임차권으로 확인하고, 최초 기재된 2021.10.26과 경정된 2022.01.06의 관계를 원본 등기로 대조해야 합니다.
• 배당권자 확인. 임차인 최태성과 신청채권자 주택도시보증공사의 권리관계, 보증금 반환채권 승계 및 실제 배당 수령 주체를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 채무로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 검토. 현재 최저가 기준 낙찰가와 예상 인수액의 합계는 127,000,200원입니다. 최저가 88,900,000원만을 매수가격으로 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 2회 및 3회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 126,520,140원과 126,184,098원입니다. 최저가 하락이 실질적인 취득비용 절감으로 이어지지 않는 구조입니다.
• 최신 시세 확인. 확인된 거래는 모두 2022년 자료입니다. 2026년 현재의 인근 유사 다세대주택 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 보증금 반환, 인도 조건을 확인해야 합니다. 보증금 인수와 점유 문제를 별개로 검토하지 말고 함께 계산해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 내부 구조는 건축물대장 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태, 노후 설비 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 대조. 대지권 목적 토지의 지목이 '전'이고 현황은 '대'입니다. 토지 관련 서류와 대지권 내용을 확인해야 합니다.
• 세금·관리비·배당 확인. 당해세 및 최우선변제 등 미반영 항목과 미납 관리비, 집행비용 변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최종 매각기일 공고를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”

이 물건은 최저가가 감정가의 70%인 88,900,000원까지 내려왔지만, 그 가격만으로 취득할 수 있는 경매가 아닙니다.

실제 임차인 최태성의 보증금은 125,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 예상 인수액 38,100,200원을 합하면 매수인의 실질취득은 127,000,200원입니다. 2회 또는 3회 유찰되더라도 인수액 증가로 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

확인된 거래 평균은 104,666,666원, 최신 확인 거래는 94,000,000원입니다. 실질취득은 두 가격을 모두 웃돕니다. 더욱이 거래 표본은 2022년에 한정되고, 12세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 변수도 있습니다.

결론적으로 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득액입니다. 배당 결과와 보증금 인수액, 현재 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 최저가 하락만을 근거로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.