의정부지방법원 2026타경20501. 남양주시 진접읍 부평리 송원빌리지 108동 302호, 공동주택(다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 174,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.12 설정된 국민은행 근저당권 110,000,000원이며, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 임차인 최범석의 전입일은 2019.12.12로 확인되는데, 이는 말소기준권리보다 약 3년 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이 자료만으로 매수인이 부담할 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서 “인수 0원”으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 부평리 542-4 송원빌리지 108동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대) 이용 · 전용 53.29㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 방난희 · 소유권이전 등기 2019.12.03 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 108,800,321원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.12 국민은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부에는 2019년 진접농업협동조합 근저당과 수협은행 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2022.10.12 국민은행 근저당입니다. 이 근저당권은 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.04.13 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 최대 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최범석 | 2019.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 만약 실제 보증금이 크고 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 단순 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 현재 자료만으로는 실질취득액을 숫자로 산출할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 74.7%는 ‘인수액 확인 전 잠정치’
송원빌리지(107동·108동)는 23세대, 2018.12.21 준공으로 확인됩니다. 비교 가능한 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 163,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.01, 49.12㎡ 3층 161,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.12㎡ | 3 | 161,000,000원 |
| 2025.07 | 49.12㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 49.12㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 163,000,000원 |
현재 최저가 121,800,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 74.7%, 최신 거래 161,000,000원의 약 75.7%입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 5.2% 높은 흐름으로, 데이터상 하락 추세는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,505,200원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,294,800원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 최범석의 보증금·우선변제·배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커져도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 121,800,000원 | 110,000,000원 | 0원 | 9,294,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 26,674,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 51,792,277원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 등기상 근저당의 미배당액은 늘어나지만, 말소기준권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 최범석의 임차권 문제는 별개의 축입니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 그 부담은 별도로 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 입지. 남양주시 진접읍 부평리 ‘광릉교’ 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 부정형 토지의 공동주택 건부지이며 동측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 769,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 참고. 송원빌리지(107동·108동)는 23세대이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이라 가격 판단 시 표본 규모를 함께 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최범석의 보증금 액수가 가장 중요합니다. 실질취득액을 결정할 핵심 변수입니다.
- 대항력·배당요구 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기를 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 121,800,000원은 최근 시세의 74.7%지만 인수금이 생기면 실질취득액은 더 높아집니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유 상태와 임차관계를 현장에서 재확인해 명도 가능성과 비용을 따져야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실질취득액은 아직 모른다”
이 사건의 표면 가격은 분명 낮아졌습니다. 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 121,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 163,000,000원의 74.7%입니다. 최신 거래 161,000,000원과 비교해도 낙찰가 자체는 낮습니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 최범석의 전입일은 2019.12.12로 말소기준권리 2022.10.12보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가에 얼마를 더 부담할지 아직 확정할 수 없는 사건입니다. 보증금과 배당·승계 구조가 확인되기 전까지는 “시세보다 25% 싸다”가 아니라, “낙찰가는 낮지만 실질취득액 미확정”으로 보는 것이 정확합니다.
