의정부지방법원 2026타경20600. 남양주시 화도읍 묵현리의 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 94,500,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 을구 5번 주택임차권입니다. 이다미는 임대차계약일 2022.04.30, 확정일자 2022.05.09, 전입·점유개시 2022.05.26이고 보증금은 180,000,000원입니다. 경매의 말소기준으로 기재된 2026.04.27 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 94,500,000원 중 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 이다미에게 배당되고, 남는 보증금 87,601,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지는 대항력 임차인 인수형입니다. 실제 취득 부담은 보증금 180,000,000원 안팎으로 수렴하며, 현재 최저가 기준 단순 합계는 182,101,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 235-6 5층 502호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 묵현로25번길 14-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.82㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 서상철 · 2022.05.26 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 2015.08.17 설정된 채권최고액 225,720,000원 근저당은 2015.09.09 말소됐고, 2015.10.30 설정된 채권최고액 99,000,000원 근저당도 2022.05.26 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 2024.05.31 등기된 이다미의 주택임차권과 2026.04.27 강제경매개시결정입니다. 임차권은 그보다 앞서므로 배당 부족분이 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이다미 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.05.26 / 2022.05.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 주택도시 | 주거 | 0원 | 2022.05.26 / 2022.05.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 52.5%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시세 매칭 대상은 다온빌라제101동, 전용 49.82㎡입니다. 확인된 실거래는 2022.05 5층 180,000,000원 1건이며, 전체 평균·최신 거래·최근 12개월 평균 지표도 각각 180,000,000원입니다. 표본은 1건뿐이어서 시세 판단 폭은 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 49.82㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 평균 | 49.82㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
최저가 94,500,000원만 보면 시세지표의 52.5%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 회차에서는 인수액 87,601,000원이 붙습니다. 최저가와 인수액을 합치면 182,101,000원으로, 실거래 평균·최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세보다 싸다”라고 평가할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 임차인 이다미 보증금 | 180,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이다미 보증금 중 92,399,000원이 배당되고 87,601,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마산역(경춘선) 북동측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 천마산역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 남측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 459.0㎡, 공시지가는 750,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 시세 매칭 대상은 11세대 규모이고 확인된 실거래가 1건뿐이어서, 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 94,500,000원에 인수액 87,601,000원이 붙는 구조입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 임차권등기의 보증금·전입일·확정일·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 115,440,701원·134,928,491원으로 커집니다.
- 점유 상태 확인. 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 절차를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 전용 49.82㎡ 실거래가 1건뿐이므로, 개별 호수 상태와 현장 매물 가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,450만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 94,500,000원이지만, 권리분석을 통과한 뒤 보이는 가격은 다릅니다. 이다미의 대항력 있는 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차에서는 87,601,000원을 매수인이 추가로 인수합니다. 최저가와 합치면 약 182,101,000원으로, 확인된 실거래 평균·최신 거래 180,000,000원보다 오히려 높습니다.
유찰이 더 진행되어 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커져 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “배당 후 얼마를 인수하느냐”입니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로, 가격 메리트보다는 임차보증금 인수 구조와 실제 배당액 확인이 우선입니다.
