의정부지방법원 2026타경20632. 경기도 남양주시 화도읍 금남리의 리버데일 101동 1층 104호입니다. 경매물건의 분류는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 방 3개·서재·가족실·욕실 2개 등을 갖춘 연립주택입니다. 북한강변의 고급 연립주택과 단독주택, 수상레저시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.
현재 최저매각가는 467,600,000원으로 감정가 668,000,000원의 70%입니다. 그러나 가격 할인율은 감정가를 기준으로 산정한 수치일 뿐 실제 시장가격과의 차이를 뜻하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 권리 소멸 여부, 불명확한 점유·임대관계, 대지권 지목 문제, 실제 거래가격을 구분해서 검토하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20632 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 금남리 136-22 리버데일 101동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 북한강로 1602-21 |
| 물건종류 | 근린주택 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 104호 |
| 사용승인일 | 2007.03.12 |
| 내부 이용상태 | 방 3개 · 서재 · 가족실 · 욕실 2개 · 거실 · 주방 · 다용도실 · 드레스룸 · 발코니 등 |
| 소유자 | 정준영 (2021.03.04. 소유권이전, 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 | 668,000,000원 |
| 최저매각가 | 467,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 신청채권자 | 이에이에스제십오차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 신청채권자 청구액 | 360,055,673원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.30. 을구 4번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매수인 인수 | 등기상 0원 · 임대관계 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
과거 신탁등기와 가처분, 압류, 가압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 4월 30일 설정된 우리은행 근저당권입니다.
등기상 매수인 인수액: 0원.
특히 우리은행 근저당은 을구 4번과 5번으로 각각 설정되어 있습니다. 동일한 채권자라는 이유로 별개 근저당의 채권최고액을 하나로 취급해서는 안 됩니다. 이후 설정된 페밀리아 근저당까지 포함하여 배당순위를 구분해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 등기상 인수 0원과 별개로 확인 필요
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 확인 결과 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 내역 없음 | 실제 점유관계와 구분 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 | 판정할 임차인별 사실관계 미확인 | 대항력 가능성·유무 미상 |
| 우선변제 | 임차인별 확정일자·배당요구 미확인 | 판정 유보 |
| 보증금 승계 | 확인된 승계금액 없음 | 등기상 인수 0원과 별도 확인 |
③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 467,600,000원입니다. 감정가 668,000,000원에서 1회 유찰되어 감정가의 70%로 내려온 상태입니다.
소유자 정준영의 2021년 등기상 취득 거래가액은 600,000,000원입니다. 하지만 이 가격은 과거 개별 거래가격이므로 현재 시장가치를 판단하는 직접적인 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2021년 소유자 취득가 | 600,000,000원 | 과거 거래가격 |
| 감정가 | 668,000,000원 | 경매 감정 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 467,600,000원 | 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 현재 적정가격 판단 보류 |
북한강변의 고급 연립주택 성격과 개별적인 내부 상태를 고려해 실제 비교 가능한 거래사례를 확보해야 합니다. 시세 및 환금성 검증 전에는 가격 가점을 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 467,600,000원 가정)
현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당 순서로 배당하면, 후순위 채권에 상당한 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,076,000원 |
| 1. 을구 4번 · 우리은행 근저당 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 을구 5번 · 우리은행 근저당 | 102,850,000원 | 64,524,000원 |
| 3. 을구 6번 · 페밀리아 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 · 채권자 | 578,850,000원 | 460,524,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 118,326,000원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 근저당 채권액과 예상배당은 채권최고액 기준이며 실제 채권원리금과 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
다만 별도로 확인되지 않은 임차인 인수 문제는 이 결론에 포함되지 않습니다.
채권양도 및 근저당권 이전 관계와 실제 배당 귀속을 원본 서류로 대조해야 합니다. 이를 확인하지 않은 상태에서 신청채권자의 실제 회수액이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰과 배당 부족의 관계
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 467,600,000원 | 460,524,000원 | 118,326,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 327,320,000원 | 321,937,520원 | 256,912,480원 |
| 3회 유찰 (34%) | 229,124,000원 | 225,116,264원 | 353,733,736원 |
향후 유찰가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각기일·최저가격의 확정이나 유찰 발생을 의미하지 않습니다. 3회 유찰 시 비율은 반올림 표기했습니다. 모든 시나리오에서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐으며, 임대관계가 추가 확인되면 재분석해야 합니다.
매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아갈 배당금도 감소합니다. 그러나 후순위 근저당이 소멸한다면 미배당이 늘었다는 사실만으로 낙찰자의 인수 부담이 증가하는 것은 아닙니다. 반대로 최저가격이 크게 낮아지더라도 시장가치를 확인하지 않았다면 가격상 이익이 생겼다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 토지·공부 검토 — 지목 불일치가 핵심 확인사항
감정평가에서도 해당 불일치를 경매 진행 시 참고할 사항으로 기재했습니다. 실제 지목, 등기와 토지대장의 정합성, 대지권 범위, 별도 정리 절차가 필요한지 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
| 토지 이용상태 | 연립주택 건부지 |
|---|---|
| 토지대장상 지목 | 대 |
| 대지권 대상 토지 | 금남리 136-22, 137-5, 137-10, 137-15, 137-16, 137-30 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 성장관리계획 | 성장관리계획구역(주거형) |
| 토지 면적 | 1,353.0㎡ |
| 공시지가 | 423,100원/㎡ |
| 토지 형상 | 부정형 · 평지 |
| 도로 접면 | 세로한면(가) |
| 토지거래허가구역 | 외국인 등 대상 · 주택 용도 · 2025.08.26. 지정 |
토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 여러 규제가 적용됩니다. 일부 필지는 홍수관리구역에도 해당합니다.
토지거래계약 허가구역은 외국인 등 및 주택을 대상으로 표시되어 있습니다. 실제 입찰자의 적용 대상 여부와 경매취득에 관한 처리 방법은 별도로 확인해야 하며, 허가구역에 포함됐다는 사실만으로 모든 입찰자에게 동일한 제한이 적용된다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 금남리 금남교차로 북동측 인근에 있습니다. 북한강변으로 고급 연립주택·단독주택·수상레저시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2007.03.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방설비, 승강기와 옥내외 자주식 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 내부 구성. 방 3개, 서재, 가족실, 욕실 2개, 거실, 주방, 드레스룸 등이 있는 연립주택 이용상태입니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 부속시설. 집합건축물대장상 공용부분 중 지하 1층에 세대별로 구분된 창고가 소재합니다. 104호 관련 이용범위와 관리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제가 있으며 일부 필지는 홍수관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 북한강변의 고급 연립주택 성격을 고려할 필요가 있으나, 실제 거래 빈도와 매도 소요기간은 확인되지 않았습니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하거나 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 리버데일 및 인근 유사 연립주택의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래를 확인해 최저가 467,600,000원의 적정성을 판단하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 확인되지 않더라도 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 재검토. 임차인이 추가 확인되면 전입·점유 시점과 말소기준권리 선후관계를 확인하고 보증금 인수 여부를 재산정하세요.
- 대지권 지목 확인. 공부상 ‘전’과 토지대장·현황상 ‘대’의 불일치를 확인하고, 대지권 범위 및 별도 행정절차 필요 여부를 점검하세요.
- 배당 귀속 확인. 우리은행에서 신청채권자로 이어지는 채권양도 및 근저당권 이전 관계를 확인하고 실제 배당채권자를 대조하세요.
- 내부 시설 점검. 건물 상태, 누수·결로, 설비 작동, 주차장, 지하 세대별 창고의 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 홍수관리구역 등 적용 범위와 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건은 2024.04.30. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저매각가 467,600,000원에 매각되면 예상 채권자 미배당액이 118,326,000원 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이 미배당액 자체는 낙찰자 인수금이 아니지만, 신청채권자의 채권양도 및 배당 귀속 관계는 추가 대조가 필요합니다.
가격 측면에서는 감정가 대비 70%라는 사실 외에 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계도 미상이고, 대지권의 토지 지목 불일치까지 존재합니다.
결론적으로 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 가격 판단은 보류입니다. 실제 점유관계와 대지권 문제를 확인하고 최근 유사 거래가격을 확보한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
