인천지방법원 2025타경32528. 부천시 소사구 심곡본동 두리하이츠 5층 503호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이번 사건의 권리분석은 일반적인 “최저가가 감정가보다 얼마나 낮아졌나”보다 임차보증금의 승계 여부를 먼저 봐야 합니다. 정주이는 2021.09.01 확정일자를 받고 2021.09.17 전입·점유를 시작했는데, 말소기준권리인 2023.01.31 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 적용하면 대항력이 있고, 현재 회차 배당모형에서는 보증금 중 40,355,946원만 배당되어 124,644,054원이 미배당으로 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 정주이의 을구 9번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 정주이에 관한 매수인 인수는 룰상 미배당액과 별개로 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약은 정주이 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인은 별도로 대항력 여부를 판정해야 하며, 황혜미는 전입일 2024.03.12가 말소기준일 2023.01.31 이후여서 현재 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 607-37 두리하이츠 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 사용승인 | 2001.10.31 |
| 소유자 | 정만수 (2021.12.13 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.31 국 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서보다 정주이의 실제 대항요건입니다. 정주이는 2021.09.17 전입·점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고, 2021.09.01 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 인수부담도 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 본다
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주이 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 확정일자 2021.09.01 | 165,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선행 | 우선변제 있음 배당요구 2023.10.05 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| 황혜미 | 2024.03.12 | 2,000,000원 650,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
③ 가격 해석 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가격은 41,503,000원으로 감정가 121,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장가격과의 직접 비교값은 아닙니다. 따라서 “감정가의 34%니까 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 주변 거래가격과 다세대주택의 개별 상태·층·입지에 따른 환금성을 별도로 확인하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,147,054원 |
| 1. 임차인 정주이 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 적용하면 정주이 보증금 부족분은 124,644,054원입니다. 4회 유찰 시 룰상 인수액은 136,870,838원, 5회 유찰 시 145,429,586원으로 늘어납니다. 다만 정주이 임차권에 관해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호입니다.
- 입지. 도원초등학교 북동측에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부천역(지하철 1호선 경인선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 소로의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 정주이 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 확약은 정주이 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자는 별도 권리판단이 필요하며, 황혜미는 전입일이 말소기준 이후여서 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이고 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 일반 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 보지 말고, 실제 주변 거래와 개별 호수 상태를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 황혜미가 확인되어 있으므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 “1.65억 인수형”이 아니라 “확약이 살아 있는가”
서류의 숫자만 보면 이 사건은 위험도가 매우 높아 보입니다. 정주이의 보증금은 165,000,000원이고, 현재 최저가 41,503,000원에서는 배당모형상 124,644,054원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 예외가 있습니다. 그 확약이 정주이 임차권에 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “1.65억을 떠안는다”가 아니라 “정주이 임차권은 확약 때문에 실질 승계하지 않는다”입니다. 다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 이미 3회 유찰된 재매각이고 보증금 20% 조건까지 붙어 있으므로, 최종 승부처는 확약서 원문 확인과 시장가격 검증입니다.
