인천지방법원 2025타경32621. 김포 한강신도시 구래동의 한가람마을우미린 101동 11층 1103호입니다. 감정가는 475,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 332,500,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가 대비 70%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 고상미는 확정일자 2022.01.05, 전입신고 2022.01.21, 점유개시 2022.01.24로, 말소기준권리인 주식회사다솜스카이대부 근저당의 2022.08.23보다 앞섭니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

임차보증금은 370,000,000원입니다. 현재 최저가 332,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 5,455,000원 이후 임차인에게 327,045,000원이 배당되고, 남는 보증금 42,955,000원이 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다. 결국 매수인이 지출하는 경제적 총액은 332,500,000원 + 42,955,000원 = 375,455,000원입니다. 낙찰가가 더 떨어지면 그만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문에 실질취득액은 보증금 370,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금 부족분은 남는다

말소기준권리는 2022.08.23 설정된 주식회사다솜스카이대부 근저당권입니다. 그 뒤의 김화섭·황태용·엄재금 근저당권, 구현숙 가압류, 국의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 고상미는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 먼저 받았습니다. 2024.02.01 등기된 주택임차권 자체가 말소기준권리 뒤에 있다는 사실만으로 이 임차인의 선행 대항력이 없어지는 것은 아닙니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니며, 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 370,000,000원 중 327,045,000원이 배당되고 42,955,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 표면 75.4%, 실질취득 기준은 85.1%

한가람마을(우미린)의 비교 대상 면적은 105.7897㎡이며, 최근 12개월 비교 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 441,083,333원, 최신 거래는 2026.09 476,000,000원입니다. 현재 최저가 332,500,000원만 놓으면 최근 평균의 75.4%지만, 실제 비교해야 할 금액은 임차보증금 부족분을 더한 375,455,000원입니다.

현재 실질취득 375,455,000원은 최근 12개월 평균 441,083,333원의 85.1% 수준이고, 최신 거래 476,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래 최저 405,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮습니다. 따라서 이 사건은 임차인 인수 부담이 존재하지만 그 부담을 포함한 총취득액 기준으로도 최근 실거래 구간 아래에 있는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 332,500,000원 가정)

현재 최저가 332,500,000원 가정 시 집행비용 5,455,000원을 제외한 금액이 임차인 고상미에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 42,955,000원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 후순위 근저당·가압류·신청채권은 이 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동, 한가람중학교 남동측 인근이며 김포한강신도시 택지개발지구 내 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고, 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 근거리에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층 1103호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 1,910,000원/㎡입니다.
• 단지. 한가람마을(우미린)은 1,058세대, 2011.10.28 준공이며 비교 면적의 최근 12건 거래가 405,000,000원부터 497,000,000원까지 형성돼 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 332,500,000원에 낙찰돼도 인수 예상액 42,955,000원을 더한 375,455,000원을 총취득 기준으로 잡아야 합니다.
• 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 374,058,500원, 3회 유찰 시 373,080,950원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
• 임차인 배당·인수액 재확인. 고상미 보증금 370,000,000원, 확정일자 2022.01.05, 전입 2022.01.21, 점유개시 2022.01.24 및 배당요구 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
• 명도와 보증금 관계 확인. 대항력 있는 임차인이므로 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않는 경우 잔액 정산과 인도 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 후순위 권리. 2022.08.23 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 배당표의 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류를 기준으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “332,500,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 판단 기준은 명확합니다. 현재 최저매각가가 332,500,000원이라는 사실보다, 대항력 있는 임차인의 보증금 370,000,000원이 더 중요합니다. 현재 회차에서는 42,955,000원의 보증금 부족분을 인수하는 계산이어서 실질취득은 375,455,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 각각 374,058,500원, 373,080,950원으로 보증금 부근에 머뭅니다.

다만 이 실질취득액은 최근 12개월 평균 441,083,333원과 최신 거래 476,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리구조는 단순 소멸형이 아니고 임차보증금 인수를 반드시 계산해야 하지만, 그 인수액까지 포함한 현재 총취득비용은 최근 실거래 범위보다 낮은 수준입니다. 이 물건의 핵심은 “몇 번 더 유찰될까”보다 임차보증금 부족분을 포함해 총 얼마를 부담하게 되는가입니다.