인천지방법원 2025타경32810. 부천시 원미구 심곡동 에코스마트2 14층 1409호, 전용 21.01㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이번 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이승준은 임대차계약일 2020.10.19, 확정일자 2020.10.20, 점유개시 2020.12.04, 주민등록 2020.12.08이고 보증금은 103,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.04.12 국의 압류입니다.
현재 최저가 71,400,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,685,200원을 뺀 69,714,800원이 이승준에게 우선변제되고, 남은 보증금 33,285,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 104,685,200원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 커지기 때문에, 총 취득부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1409호 · 신흥로16번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 21.01㎡ · 14층 건물의 14층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.19 매매 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12 국 압류 · 안산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
등기상 주택임차권은 2022.12.30에 등기돼 말소기준권리 2022.04.12보다 늦습니다. 하지만 이승준의 실제 임대차는 그보다 앞선 2020.10.19 계약, 2020.12.04 점유개시, 2020.12.08 전입을 기초로 하고 있어 대항력 있는 임차인으로 정리됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 주거 · 임차권등기 | 2020.12.08 / 2020.10.20 | 103,000,000원 | 있음 | 있음 | 33,285,200원 현재 최저가 낙찰 가정 |
| LIU WENGANG 현황조사 | 2025.03.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIANG YUYAO 현황조사 | 2025.03.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에코스마트2는 56세대, 사용승인일 2013.03.14이고 분석 대상 면적은 전용 21.01㎡입니다. 동일 면적 실거래는 아래와 같습니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최신 거래가이자 최근 12개월 평균은 83,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.01㎡ | 14 | 83,500,000원 |
| 2022.03 | 21.01㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 21.01㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.01㎡ | 3건 | 101,166,666원 |
전체 3건 평균은 101,166,666원이지만, 이 수치에는 2021년 100,000,000원, 2022년 120,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 83,500,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다. 실제로 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -24.1%입니다.
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 85.5%지만, 이 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현 회차의 실질취득은 104,685,200원으로, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 83,500,000원보다 높습니다. 심지어 전체 거래 평균 101,166,666원도 웃돕니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 71,400,000원 | 33,285,200원 | 104,685,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,980,000원 | 54,319,640원 | 104,299,640원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 34,986,000원 | 69,043,748원 | 104,029,748원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금 · 우선변제 | 103,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 이승준의 보증금 부족분은 33,285,200원으로 계산됩니다. 국·부천시 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 등기사항전부증명서상 공동주택이며, 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재도 공동주택(아파트·도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부천역 북서측 인근이며 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2013.03.14. 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구이며, 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 56세대, 전용 21.01㎡의 소형 도시형생활주택이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 거래 추세는 -24.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 71,400,000원 + 33,285,200원 = 104,685,200원입니다. 유찰 시에도 인수액이 커져 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 이승준 임차보증금 확인. 보증금 103,000,000원, 전입 2020.12.08, 확정일자 2020.10.20, 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 결과와 보증금 잔액을 매각 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 현재 점유 관계 확인. LIU WENGANG과 JIANG YUYAO가 2025.03.21 전입돼 있습니다. 대항력은 없지만 현장 점유 상태와 인도 절차는 확인해야 합니다.
- 압류 배당순위 확인. 국 압류와 부천시 압류가 존재하므로 실제 체납액, 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 101,166,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 83,500,000원이 현재 시장에 더 가깝고, 최근 추세도 -24.1%입니다.
- 용도 확인. 공동주택 등기와 아파트(도시형생활주택-원룸형) 건축물대장 표시를 함께 확인해 이용·대출·환금성 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 보증금 인수로 되돌아온다
이 사건은 표면적으로 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 71,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 이승준의 보증금이 103,000,000원이고 현 회차 예상 미배당액이 33,285,200원이므로, 실제 취득부담은 104,685,200원입니다.
더 유찰돼도 결과는 비슷합니다. 2회 유찰 시 실질취득 104,299,640원, 3회 유찰 시 104,029,748원으로, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 이동합니다. 반면 가장 최근 동일면적 거래는 83,500,000원이고 최근 시장 추세는 -24.1%입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “최저가가 감정가의 70%”가 아니라 대항력 보증금까지 포함한 실질취득액이 현재 시세와 맞는지입니다.
