인천지방법원 2025타경32944. 부천시 소사구 심곡본동 알찬집 8층 808호는 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 12.67㎡이고, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 8층에 자리합니다. 감정가 84,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 58,800,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 가격을 판단할 때는 최저가보다 임차보증금 87,700,000원을 먼저 봐야 합니다.

실제 임차인 조규한은 2022.04.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.18입니다. 말소기준인 2023.02.07 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 보증금은 87,700,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 매각대금만으로 취득비용을 계산해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부상 과거 우리은행·신한은행·국민은행 근저당권과 김현정의 주택임차권은 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.02.07 국세 압류와 그보다 앞서 전입·점유한 조규한의 임차권입니다.

말소기준 압류와 그 후의 부천시 압류, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류 및 임차권등기는 매각으로 말소되는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소와 미배당 보증금 반환의무 소멸은 별개입니다. 조규한의 보증금이 전액 배당되지 않는다면 그 부족분을 반드시 실질취득비용에 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,770만원의 승계 위험

확인된 실제 임차인은 조규한 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 임차인 수나 임차보증금에 별도로 합산하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액과 임차보증금이 같지만, 양 채권의 구체적인 대위·승계 관계는 배당 관련 원본을 통해 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득금액이 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다. 현재 계산에서 보증금 87,700,000원을 웃도는 부분은 매각대금에서 차감되는 집행비용에 따른 것입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 높다

알찬집은 102세대, 2012년 준공 건물입니다. 비교 가능한 전용 12.5~12.67㎡ 거래 12건의 전체 평균은 77,833,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 63,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 60,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -23.4%로 하락했습니다.

최저가 58,800,000원은 최근 평균의 92.8%입니다. 그러나 이는 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 취득 판단에 사용해야 할 금액은 89,158,400원으로, 최근 평균 63,333,333원보다 25,825,067원 높고, 최신 거래 60,000,000원보다 29,158,400원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

매각대금 58,800,000원 중 집행비용 1,458,400원과 임차인 배당 57,341,600원으로 전액 소진되는 추정입니다. 매수인 인수금액은 배당표 외의 부담이며, 매각대금에서 중복 차감하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 별개로 매수인 인수금액에 다시 더하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 그대로 높다

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 나란히 보면 이 사건의 핵심 구조가 더 분명해집니다. 매각대금이 내려갈수록 임차인에게 배당할 재원이 줄어들고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다.

각 회차의 실질취득금액은 해당 시나리오의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가·집행비용·조세 배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 심곡본1동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·주상복합상가·상가 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2012년 준공, 102세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 13층 중 8층이며 위생·난방·자동화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택입니다. 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 건물부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 남측 포장도로에 접하고 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 토지는 대체로 세장형이며 인접도로와 등고·평탄합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 임대관계는 감정요항표상 미상이나, 임차권등기와 매각물건명세서에서 조규한의 임차관계가 확인됩니다.
• 환금성. 최근 거래가 60,000,000~65,000,000원 수준으로 내려왔으며 거래 추세는 -23.4%입니다. 전용 12.67㎡의 소형 도시형생활주택인 점과 최근 시세 하락을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 비교. 최저가 58,800,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 89,158,400원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 조규한의 전입·점유일 2022.04.15, 확정일자 2022.03.18, 임차권등기 2024.04.29 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 승계액 확인. 보증금 87,700,000원 중 실제 배당액과 미배당액을 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 30,358,400원입니다.
• 보증기관 채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 모두 87,700,000원입니다. 신청채권의 대위·승계 관계 및 배당 관계를 확인하되 같은 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 조세 배당에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득이 각각 88,840,880원·88,618,616원으로 예상됩니다. 최저가 하락률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 최근 시세 재확인. 최근 12개월 평균 63,333,333원, 최신 거래 60,000,000원, 하락 추세 -23.4%를 우선적으로 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기가 있는 만큼 실제 점유와 보증금 반환에 따른 인도 조건을 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 자료·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5,880만원 ≠ 취득가 5,880만원”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 조규한의 보증금 87,700,000원입니다. 현재 회차에 최저가 58,800,000원으로 낙찰받더라도 예상 인수액 30,358,400원을 더하면 실질취득은 89,158,400원입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 63,333,333원, 최신 거래는 60,000,000원이며 가격 추세는 -23.4% 하락입니다. 실질취득금액이 최근 시세를 크게 웃도는 데다 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 3회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 88,618,616원으로 보증금 수준 아래로 떨어지지 않습니다.

결론은 최저가의 할인보다 인수보증금과 최근 시세의 괴리를 먼저 보는 것입니다. 현재 예상배당 기준으로는 가격상 이점이 없으며, 추가 유찰만으로 해결되는 구조도 아닙니다. 실제 조세 배당과 보증금 승계 범위를 원본으로 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.