인천지방법원 2025타경32993. 부천시 원미구 춘의동 삼성펠리스8차 5층 502호, 전용 28.27㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 170,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 70%까지 할인됐지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 훨씬 중요합니다.
임차권자 박종원은 임대차계약일 2021.06.14, 확정일자 2021.06.16, 전입·점유개시 2021.07.06이고 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.10.21 부천시 압류이므로 박종원의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 현재 매각가를 기준으로 배당 후 남는 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 128-7 삼성펠리스8차 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 계남로295번나길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.27㎡ · 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 유정희 · 2021.07.06 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 신한은행 근저당권 116,400,000원은 이미 2021.07.06 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.10.21 부천시 압류이고, 이후 구로세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박종원의 전입·점유가 말소기준일보다 빠르므로, 등기상 권리의 소멸과 별개로 미배당 임차보증금 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박종원 | 2021.07.06 | 2021.06.16 | 170,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 김민상 | 2024.04.15 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성펠리스8차 동일 면적의 확인된 거래는 2021.07 5층 전용 28.27㎡, 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 170,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 28.27㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.27㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 시세의 70%입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 172,466,000원으로, 최근 거래 및 최근 12개월 평균 170,000,000원보다 2,466,000원 높습니다. 따라서 현재 회차는 실질 기준으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 박종원 보증금 | 170,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,044,359,312원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박종원 보증금 부족분 53,466,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 현재 가정 매각가에서 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘의역 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.03.15 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 승강기·난방·상하수도·위생설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 거래 표본. 삼성펠리스8차는 12세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건이므로 가격 판단 시 표본 한계를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 119,000,000원만 보면 70% 수준이지만 현재 인수 가능액까지 더한 실질취득은 172,466,000원입니다.
- 박종원 보증금 확인. 보증금 170,000,000원, 전입·점유 2021.07.06, 확정일자 2021.06.16, 배당요구 사실을 원본으로 대조해야 합니다.
- 김민상 점유 확인. 전입일은 2024.04.15로 대항력은 없지만 보증금은 미상이므로 실제 점유관계와 계약내용을 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·세금 등 실제 배당순위와 금액 변동에 따라 박종원 미배당액도 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 확인 거래가 1건이므로 현장 상태와 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “170,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 핵심은 한 번 유찰된 119,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 임차인 박종원의 보증금이 170,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액이 53,466,000원이라는 점입니다. 이를 최저가에 더한 실질취득은 172,466,000원으로 확인된 시세 170,000,000원을 웃돕니다.
2회·3회 유찰돼 낙찰가는 더 내려가도 인수액이 각각 88,599,400원, 113,139,580원으로 늘어 실질부담은 여전히 171,899,400원, 171,449,580원 수준입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “70%까지 떨어진 경매”가 아니라, 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상당 부분 상쇄되는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
