인천지방법원 2025타경33050. 부천시 원미구 심곡동 ‘정다운가’ 909호, 전용 14.88㎡의 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 2022.03.07.부터 대항력을 갖춘 임차인 오다인의 95,000,000원 보증금입니다. 임차인은 2022.02.03. 확정일자를 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 61,600,000원 가정에서는 집행비용 1,508,800원을 제외한 60,091,200원만 배당되고 나머지 34,908,800원은 매수인에게 승계됩니다.
따라서 이 물건은 “감정가 88,000,000원에서 1회 유찰돼 61,600,000원”이라는 숫자만 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 매수인의 경제적 부담은 61,600,000원 + 34,908,800원 = 96,508,800원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 인수액이 커지므로, 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 146-3 정다운가 9층 909호 · 부일로 503 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 14.88㎡ · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 유상연 (2022.03.27. 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2024.09.11. 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 그러나 임차인 오다인은 그보다 앞선 2022.03.07. 주민등록·점유를 갖췄고, 2024.03.15. 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있어, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다. 반면 2024.09.11. 가압류와 2025.03.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오다인 | 건물 전부 · 2022.03.07 | 2022.02.03 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락했고, 실질취득은 그 위에 있다
정다운가 전용 14.88㎡의 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 69,222,222원이지만, 2022년의 70,000,000원·90,000,000원·95,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 55,600,000원, 최신 거래는 2026.07. 55,000,000원이며, 최근 가격은 과거 구간보다 -35.5% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.88㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 14.88㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 14.88㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 14.88㎡ | 6 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 14.88㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2022.09 | 14.88㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2022.06 | 14.88㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2022.03 | 14.88㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 14.88㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.88㎡ | 5건 | 55,600,000원 |
중요한 점은 현재 최저가 61,600,000원 자체도 최근 12개월 평균의 110.8%라는 것입니다. 여기에 선순위 임차인 인수 34,908,800원을 더하면 실질취득은 96,508,800원이 됩니다. 따라서 전체 과거 평균 69,222,222원과의 비교만으로 할인 매력도를 높게 평가할 수 없고, 최근 12개월 평균 55,600,000원과 최신 거래 55,000,000원을 기준으로 보면 실질취득 부담이 현재 시세보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 임차인 오다인 보증금 | 95,000,000원 | 60,091,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 미배당액 34,908,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 61,600,000원 | 34,908,800원 | 최저가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 전환 |
| 2회 유찰 시 | 43,120,000원 | 53,056,160원 | 매각가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 30,183,999원 | 65,759,313원 | 낙찰가만 보고 할인폭을 판단하면 왜곡 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 전용면적은 14.88㎡입니다.
- 입지. 지하철1호선 부천역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 부천역이 있습니다. 남측 부일로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층이며 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 시장. 정다운가는 65세대, 2013.07.19. 준공입니다. 최근 12개월 5건 평균은 55,600,000원이고 최근 가격 추세는 과거 대비 -35.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 총 부담 확인. 현재 최저가 61,600,000원에만 맞춰 수익성을 계산하지 말고 임차보증금 인수 34,908,800원을 포함한 실질취득 96,508,800원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 오다인의 보증금 95,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지에 따라 매수인 인수액이 결정됩니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 69,222,222원보다 최근 12개월 평균 55,600,000원과 최신 거래 55,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 구간 대비 -35.5% 낮아진 만큼 과거 90,000,000원·95,000,000원 거래를 현재 시세의 직접 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 현장 재확인. 현관에 소방시설 외관점검표, 도시가스 검침안내, 2024년 주민등록 사실조사 안내문이 부착된 것으로 조사됐으므로 점유·관리상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “61,600,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 할인율이 투자 판단을 가장 크게 왜곡할 수 있는 유형입니다. 감정가 88,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 61,600,000원으로 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 95,000,000원이 매각대금을 넘습니다. 현재 회차에서는 34,908,800원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하고, 실질취득 부담은 96,508,800원이 됩니다.
동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 55,600,000원, 최신 거래는 55,000,000원이며 최근 가격은 과거 대비 -35.5% 하락했습니다. 현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 110.8%이고, 인수까지 포함하면 가격 부담은 더 커집니다. 추가 유찰이 발생하더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인 보증금까지 포함한 실질취득비용입니다.
