대전지방법원 2025타경11901. 천안시 서북구 두정동 아크로텔천안두정 12층 에이-1223호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 59,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,859,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다.
임차인 김재용은 건물 전부를 대상으로 임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 점유개시는 2019.02.18, 확정일자도 2019.02.18이며, 주민등록일자는 2023.03.30입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.06.19 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11901 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 12층 에이-1223호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 전용면적 | 22.51㎡ |
| 소유자 | 대신자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 4,859,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 46,969,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기상 소유자는 대신자산신탁주식회사이고, 2021.07.09 신탁을 원인으로 2021.07.20 소유권이전 신탁등기가 됐습니다. 등기에는 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 붙어 있습니다.
가장 중요한 권리는 을구 1번 김재용의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2023.04.26, 보증금은 50,000,000원이고 주민등록일자는 2023.03.30입니다. 경매개시결정은 2025.06.19이므로 임차권이 앞섭니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권은 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 한 미회수 보증금만큼 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재용 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 아님 |
③ 시세 비교 — 486만원이 아니라 5,049만원으로 비교
아크로텔천안두정 전용 22.51㎡ 안팎의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 52,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 50,000,000원입니다. 현재 최저가 4,859,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 9.3%에 불과하지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 권리구조를 왜곡하게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 22.52㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 22.51㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 22.66㎡ | 10 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 22.52㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 22.66㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 22.66㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 2026.05 | 22.52㎡ | 7 | 54,000,000원 |
| 2026.05 | 22.51㎡ | 3 | 47,500,000원 |
| 2026.05 | 22.51㎡ | 3 | 47,500,000원 |
| 2026.05 | 22.51㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 22.51㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 2026.04 | 22.52㎡ | 6 | 51,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 52,416,666원 |
실질취득 50,487,462원은 최근 12개월 평균 52,416,666원의 약 96.3%입니다. 평균보다는 낮지만 최신 거래 50,000,000원보다 487,462원 높습니다. 따라서 감정가 대비 91.8% 이상 내려온 외형만으로 ‘초저가’나 ‘큰 가격 메리트’라고 평가하기 어렵습니다. 매수인의 실제 자금 부담은 최근 거래권과 사실상 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,462원 |
| 1. 임차인 김재용 보증금 | 50,000,000원 | 4,371,538원 |
| 2. 경매개시결정 · 김재용 | 46,969,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 50,000,000원 중 4,371,538원만 배당되고, 부족분 45,628,462원은 매수인 인수로 계산됩니다. 채권자 청구액 46,969,862원은 배당되지 않는 것으로 추정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 두정역 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 상업용·업무용 시설과 일부 주거용 시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 도보권 내 시내버스 정류장과 두정역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 건물의 12층 호실이며 사용승인일은 2015.07.31입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 서측 약 25미터·남북측 약 20미터·동측 약 10미터 도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,977,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 아크로텔천안두정 297호, 최근 비교 거래 면적은 전용 22.51㎡ 안팎입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 실질취득은 50,487,462원입니다. 입찰가를 낮게 적어도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조를 먼저 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김재용의 임차권등기, 주민등록일자 2023.03.30, 확정일자 2019.02.18, 보증금 50,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 경매 채권자가 동일한 김재용으로 표시되어 있어 자료상 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 대신자산신탁주식회사이고 등기에도 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항 확인 필요가 명시되어 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 52,416,666원과 최신 거래 50,000,000원을 기준으로 실질취득 50,487,462원을 비교해야 합니다.
- 반복 유찰 착시 경계. 7회 유찰됐지만 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 이동합니다.
맺으며 — “486만원 낙찰”이 아니라 “약 5,049만원 취득”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 59,000,000원에서 4,859,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 김재용의 보증금 50,000,000원 가운데 현재 배당으로 회수되는 금액은 4,371,538원이고, 나머지 45,628,462원은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 50,487,462원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 52,416,666원이고 최신 거래는 50,000,000원입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 오히려 높습니다. 여기에 7회 유찰, 신탁 부동산, 선순위 임차권, 임차인과 경매 채권자가 동일인이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 총 취득부담을 시세와 비교하는 것입니다.
