대전지방법원 2025타경11901. 천안 두정동 아크로텔천안두정 12층 에이-1223호입니다. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 8회 유찰로 최저가가 3,401,000원까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 을구 1번 임차권등기입니다. 김재용의 임차보증금은 50,000,000원이고, 전입일자 2023.03.30, 확정일자 2019.02.18로 경매개시결정일 2025.06.19보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 2,939,782원이고, 나머지 47,060,218원을 매수인이 인수합니다. 매각대금 3,401,000원까지 합치면 실질 부담은 50,461,218원입니다. 이후 유찰돼 매각대금이 더 낮아져도 임차인 미배당액이 그만큼 증가하므로 총 부담은 보증금 50,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 12층 에이-1223호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 22.51㎡ |
| 건물 | 지하4층·지상12층 중 12층 · 사용승인일 2015.07.31 |
| 소유자 | 대신자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 3,401,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재용 / 46,969,862원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액을 매수인이 인수
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재용 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.03.30 | 2019.02.18 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
배당요구는 2023.04.26에 이뤄졌습니다. 현재 회차 예상배당 2,939,782원을 제외하면 47,060,218원이 미배당 보증금으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
아크로텔천안두정 전용 22.51㎡대 최근 12건의 평균 거래가는 51,875,000원입니다. 표면 최저가 3,401,000원은 최근 시세의 6.6%에 불과하지만, 그 수치는 임차보증금 인수를 전혀 반영하지 않은 값입니다. 현재 회차의 실질 부담 50,461,218원은 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이며, 최신 거래가인 45,000,000원보다는 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 22.51㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 22.52㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 22.51㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 22.66㎡ | 10 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 22.52㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 22.66㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 22.66㎡ | 5 | 53,500,000원 |
| 2026.05 | 22.52㎡ | 7 | 54,000,000원 |
| 2026.05 | 22.51㎡ | 3 | 47,500,000원 |
| 2026.05 | 22.51㎡ | 3 | 47,500,000원 |
| 2026.05 | 22.51㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 22.51㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 51,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 461,218원 |
| 1. 임차인 김재용 보증금 | 50,000,000원 | 2,939,782원 |
| 2. 경매개시결정 · 김재용 | 46,969,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 47,060,218원이며 매수인 인수로 분석됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰돼도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 3,401,000원 | 47,060,218원 | 50,461,218원 |
| 9회 유찰 시 | 2,380,700원 | 48,062,153원 | 50,442,853원 |
| 10회 유찰 시 | 1,666,490원 | 48,763,507원 | 50,429,997원 |
9회·10회 유찰로 표면 매각가격이 더 낮아져도 임차보증금 미배당액이 증가해 총 부담은 50,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다. 이 유형에서는 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 두정역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 상업용·업무용 시설과 일부 주거용 시설이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 도보권에 시내버스 정류장과 지하철1호선 두정역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 용도는 근린시설이고 임차권에는 주거로 기재돼 있어 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 남·북측 약 20미터, 동측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아크로텔천안두정은 297세대이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.7회, 현재 물건은 8회 유찰입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 현재 예상 인수 47,060,218원을 제외하고 최저가 3,401,000원만 비교하지 마세요.
- 최신 실거래 확인. 최근 12개월 평균은 51,875,000원이지만 최신 거래는 45,000,000원입니다. 평균만 근거로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일자 2019.01.19, 점유개시일자 2019.02.18, 확정일자 2019.02.18, 전입일자 2023.03.30 및 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 김재용의 중복 지위 확인. 임차인이면서 경매신청 채권자로 표시된 관계와 실제 채권 구조를 배당요구·집행권원 원본에서 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 대신자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁원부 제2021-4070호의 관리·처분 조항을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용은 업무시설(오피스텔), 임차권에는 주거로 기재돼 있으므로 실제 이용 및 인허가 관계를 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 등에 따라 임차인의 실제 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3,401,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 숫자만 보면 감정가 59,000,000원이 8회 유찰돼 3,401,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차권의 보증금 50,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차 예상 인수액은 47,060,218원이고, 매각대금까지 합친 실질 부담은 50,461,218원입니다. 더 유찰돼도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 거의 50,000,000원 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 평균 거래가 51,875,000원과 비교하면 크게 벗어나지 않지만, 최신 거래는 45,000,000원입니다. 여기에 8회 유찰, 단지 경매 평균 6.7회 유찰, 신탁등기 확인 필요, 임차인과 경매신청 채권자가 동일인으로 표시된 점까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가만 보면 매우 싸지만, 실질취득 기준으로는 명확한 저가 매력이 확인되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차권 인수 구조와 실제 시세·관계인 원본을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
