인천지방법원 2025타경33133. 부천시 오정구 고강동 빌라드본동 비동 201호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 2021.09.13. 부산광역시사상구 압류가 말소기준으로 잡혀 있지만, 임차인 동현은 그보다 앞선 2020.08.06. 전입·점유, 2020.07.13. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 295,000,000원입니다. 따라서 매각대금으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 214,200,000원에서 집행비용 3,798,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 예상 배당액은 210,401,200원입니다. 보증금 295,000,000원과의 차액 84,598,800원이 인수 예상액이고, 결과적으로 낙찰가와 인수액의 합계는 298,798,800원입니다. 이 구조에서는 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 수렴하므로, 단순히 최저가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 410-5 빌라드본동 비동 2층 201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택) |
| 소유자 | 강정규 · 2021.05.12. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2017.12.21. 설정된 신한은행 근저당권 246,000,000원은 2020.08.07. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.09.13. 압류이며, 그 이후 압류와 2025.03.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 동현의 전입·점유는 2020.08.06.으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 핵심은 동현
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동현 | 2020.08.06 / 2020.07.13 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 84,598,800원 예상 |
| 이유선 | 2023.12.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 83%가 아니라 실질취득 115.8%로 봐야 한다
빌라드본동은 16세대이며 2017.10.27. 준공됐습니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 2026.08. 2층 72.45㎡, 258,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 258,000,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 실거래 | 72.45㎡ | 2층 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 258,000,000원 |
| 현재 최저가 | - | 1회 유찰 | 214,200,000원 |
| 실질취득 | - | 낙찰가+인수 | 298,798,800원 |
표면상 최저가는 최근 실거래의 83.0%입니다. 그러나 이 사건에서 그 비율은 가격 판단의 기준이 될 수 없습니다. 매수인이 실제 부담하게 되는 298,798,800원은 최근 실거래 258,000,000원보다 40,798,800원 높고 약 115.8%입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,798,800원 |
| 1. 임차인 동현 보증금 | 295,000,000원 | 210,401,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 동현의 미배당 보증금은 84,598,800원으로 계산됩니다. 데이터상 국세·지방세 압류 5건에 대한 경고가 있으며, 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 214,200,000원 | 84,598,800원 | 298,798,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 149,940,000원 | 147,959,160원 | 297,899,160원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 104,958,000원 | 192,311,412원 | 297,269,412원 |
2회 유찰 시 매각가는 149,940,000원으로 내려가지만 인수 예상액은 147,959,160원으로 증가해 합계가 297,899,160원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 104,958,000원과 인수액 192,311,412원을 합하면 297,269,412원입니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 고강본동행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·저층아파트·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 다지구, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 빌라드본동은 16세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차는 214,200,000원에 낙찰받아도 동현 미배당 보증금 84,598,800원이 남아 총 부담이 298,798,800원으로 계산됩니다.
- 동현의 대항력 재확인. 임대차계약일 2020.07.10., 확정일자 2020.07.13., 전입·점유 2020.08.06., 임차권등기 2023.07.13.의 원본 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 이유선 점유관계 확인. 2023.12.26. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 비교. 최근 거래는 1건뿐이므로 258,000,000원을 절대적 시세로 단정하지 말고, 현장 상태와 추가 거래자료를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “대항력 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 306,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 214,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 258,000,000원의 83%라 저렴해 보입니다. 그러나 동현의 대항력 있는 보증금 295,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차 미배당액 84,598,800원을 매수인이 인수하게 되고, 실질취득은 298,798,800원으로 올라갑니다.
추가 유찰도 해법이 되기 어렵습니다. 2회 유찰과 3회 유찰 시나리오에서도 매각가가 떨어지는 만큼 임차인 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 약 297,000,000원대로 유지됩니다. 확인 가능한 최신 실거래는 258,000,000원 한 건이고, 세금 압류에 따른 추가 배당 변수도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금과 세금 배당순위를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
