인천지방법원 2025타경33144. 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 15층 1506호로, 감정평가상 공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2024.02.16. 등기된 임차인 조주희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.30., 확정일자는 2022.01.13., 주민등록·점유개시는 2022.02.09.이고 보증금은 155,000,000원입니다. 경매의 말소기준으로 제시된 2025.03.31. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 권리이므로, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 123,900,000원이지만 배당표상 집행비용 2,534,600원이 먼저 빠지고, 임차인에게 121,365,400원이 배당됩니다. 보증금 155,000,000원 중 남는 33,634,600원이 인수액입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득 부담은 123,900,000원 + 33,634,600원 = 157,534,600원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조여서, 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 15층 1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택 · 전용 20.01㎡ · 15층 |
| 소유자 | 안연숙, 이상일 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 물건은 권리가 단순한 소멸형이 아닙니다. 조주희의 주택임차권은 강제경매개시결정보다 앞선 권리이고, 전입·점유와 확정일자가 확인됩니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가로는 보증금 전액이 배당되지 않아 부족분이 남습니다. 반면 2025.09.03. 이후 부천시·국의 압류 4건은 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조주희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
임대차계약 2021.12.30. · 확정일자 2022.01.13. · 주민등록 및 점유개시 2022.02.09. · 임차권등기 2024.02.16. · 배당요구 있음.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
코모도타워 동일 면적권의 최근 12개월 실거래는 7건, 평균 118,285,714원입니다. 최신 거래는 2026.03. 20.01㎡ 9층 120,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -18.1%로 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 20.01㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 19.34㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 18.89㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 20.01㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2025.10 | 19.34㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 20.01㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 20.01㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 118,285,714원 |
표면상 최저가 123,900,000원도 최근 12개월 평균의 104.7%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 더 중요한 것은 인수액을 합친 실질취득 157,534,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 133.2%, 최신 거래 120,000,000원의 약 131.3%입니다. 최근 거래 흐름도 -18.1% 하락이므로 과거 전체 평균 129,212,500원을 근거로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 조주희 보증금 | 155,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 33,634,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북측 인근. 주변은 업무시설, 공동주택 및 각종 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역인 부천역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 20.01㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지 공시지가는 5,047,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 15층 1506호이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 코모도타워는 140세대, 2021.01.22. 준공이며 최근 거래가격은 하락 추세를 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 예상 인수액은 33,634,600원입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 조주희의 보증금 155,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.25. 민간임대주택등기가 등재되어 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균은 118,285,714원, 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 가격 추세는 -18.1%입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 내려가도 임차인 인수가 증가하므로 총 부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “실질취득 1.575억”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 123,900,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 미배당되는 33,634,600원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 157,534,600원입니다.
최근 12개월 실거래 평균 118,285,714원과 최신 거래 120,000,000원보다 현저히 높고, 최근 거래 추세도 -18.1%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 이 사건은 유찰 횟수나 표면 최저가가 아니라 낙찰가와 선순위 임차보증금 인수를 합친 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 자료 기준으로는 가격과 인수 위험이 모두 큰 구조입니다.
