인천지방법원 2025타경33146. 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 1508호입니다. 공부상 용도는 공동주택(아파트) 중 원룸형 도시형생활주택이며, 전용면적은 20.01㎡입니다. 부천역 남서측 인근에 위치하는 이 물건은 감정가 1.76억에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 1.232억까지 내려왔습니다.

그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 2024년 1월 4일 등기된 선우현정의 주택임차권입니다. 보증금 1.55억의 임차인이 경매개시결정 이전에 전입·점유를 시작했고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.

현재 매각가를 가정한 배당표에는 선우현정에게 120,675,200원이 배당되고, 부족분 34,324,800원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 매각대금 123,200,000원만으로 소유권 취득 비용이 끝나지 않습니다. 이 물건의 경제성은 임차보증금과 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 말소기준권리는 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 설정된 을구 1번 주택임차권은 소멸 대상이 아니라 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 분류되어 있습니다.

이후 부천시와 국이 등기한 압류 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

실제 임차인은 선우현정 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

실질취득금액은 매각대금과 예상 보증금 인수액의 합계입니다. 실제 배당액·조세 우선순위·인수 여부 및 정산금액은 최종 배당과 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있으며, 취득세 등 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 실질취득이 중요하다

코모도타워는 140세대이며 2021.01.22 준공된 건물입니다. 대상 물건의 전용면적은 20.01㎡입니다.

전체 실거래 12건의 평균은 129,212,500원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 시세 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 실거래 7건의 평균은 118,285,714원이며, 최신 거래는 2026년 3월의 120,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래기간 대비 18.1% 하락 추세입니다.

최근 평균에는 전용 20.01㎡ 외에 19.34㎡와 18.89㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 대상 호수와 정확히 같은 면적의 최신 거래는 2026.03의 120,000,000원입니다. 개별 호수의 층과 상태에 따른 가격 차이는 별도로 검토해야 합니다.

현재 최저가 123,200,000원은 전체 거래 평균의 95.3%로, 전체 평균만 보면 할인된 것처럼 보입니다.

하지만 최근 12개월 평균과 비교하면 104.2%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 보증금 인수액까지 합산하면 실질취득금액은 157,524,800원으로 상승합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

매각대금 123,200,000원에서 집행비용 2,524,800원을 차감하면 선우현정에게 배당되는 금액은 120,675,200원입니다. 임차보증금 155,000,000원 중 부족한 34,324,800원은 매수인 인수로 계산됩니다.

주택도시보증공사는 신청채권자로서 청구금액 155,000,000원이 기재되어 있으나, 현재 배당 시뮬레이션상 예상배당은 0원입니다. 이를 임차인의 보증금과 별개의 매수인 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위변제·채권승계 관계는 관련 원본 서류로 대조해야 합니다.

본 예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 국세·지방세 압류와 관련된 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 남는다

현재 회차부터 추가 유찰 상황까지 매각대금과 보증금 인수액을 함께 비교하면 이 물건의 가격 구조가 분명해집니다.

현재 시장의 최근 12개월 평균은 118,285,714원이고, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 이 유찰 시나리오에서는 어느 회차도 실질취득금액이 최근 시세 이하로 내려가지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 부천역 남서측 인근. 주변은 공동주택·오피스텔·주상용건물·근린생활시설이 혼재한 후면 상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있습니다. 북측 경인로를 통해 주변 지역으로 연계됩니다.
• 건물. 2021.01.22 준공된 코모도타워로, 140세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 최상층 1508호입니다.
• 용도. 공부상 공동주택(아파트) 중 원룸형 도시형생활주택입니다. 일반적인 가족형 아파트와 동일한 주택형으로 가정하기보다 전용 20.01㎡의 소형 주거상품 특성을 고려해야 합니다.
• 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있어 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균이 이전 기간 대비 18.1% 하락하는 추세입니다. 최근 실거래 중 동일 전용면적의 최신 거래가 120,000,000원인 만큼, 실질취득 157,524,800원을 회수할 수 있는지 보수적인 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 임차인 선우현정의 보증금 155,000,000원 중 현재 예상 미배당액 34,324,800원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당 가능액과 인수 범위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 판단. 최저가 123,200,000원이 아니라 인수액을 포함한 157,524,800원을 기준으로 최근 평균 118,285,714원 및 최신 거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 18.1% 하락 추세입니다. 전체 거래 평균 129,212,500원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 현재 시장가격을 과대평가할 수 있습니다.
• 추가 유찰의 실익 검토. 유찰 시 매각대금은 줄어도 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득금액이 최근 시세보다 높습니다.
• 조세채권 확인. 부천시·국의 압류 4건이 있습니다. 당해세가 우선 배당되는 경우 임차인의 배당액이 감소하고 보증금 인수 부담이 늘어날 수 있으므로 조세채권의 종류와 우선순위를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권 관계 확인. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 155,000,000원입니다. 임차보증금과 신청채권을 중복 인수채무로 계산하지 말고, 대위변제·채권승계 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 임차권 및 명도. 임차권등기와 대항력이 존재합니다. 보증금 정산 및 임차권 말소 여부를 확인하지 않고 낙찰만으로 즉시 명도가 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 등록상태와 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 현장 확인. 관리비 체납 여부, 내부 상태와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 임차권등기 및 매각물건명세서와 함께 현황을 대조해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득금액을 보라”

코모도타워 1508호는 감정가 176,000,000원에서 123,200,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만 보고 판단하면 선우현정의 임차보증금 인수 문제를 놓치게 됩니다.

임차보증금은 155,000,000원, 현재 예상 미배당액은 34,324,800원입니다. 이를 최저가에 더하면 실제 취득 부담은 157,524,800원으로 계산됩니다.

최근 12개월 실거래 평균 118,285,714원, 최신 거래 120,000,000원과 비교하면 이 물건의 실질취득금액은 이미 시세 이상입니다. 거래가격도 18.1% 하락 추세입니다.

추가 유찰이 발생하더라도 낮아지는 매각대금만큼 임차보증금 인수액이 증가하는 구조이므로 취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.

핵심은 1.23억이라는 최저가가 아닙니다. 보증금 인수를 포함한 약 1.58억의 실질취득 부담과 최근 1.18억 수준의 시장가격 사이에 존재하는 차이입니다.

임차보증금의 실제 배당·인수관계가 해소되거나 실질취득금액을 바꾸는 권리관계가 확인되지 않는 한, 현재 자료만으로는 가격상의 이점을 인정하기 어렵습니다.