인천지방법원 2025타경33198. 김포 양촌읍 수아비스 4층 402호, 전용 약 57.74㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 237,000,000원의 70%인 165,900,000원으로 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김경훈은 2021년 8월 30일 전입·점유를 시작했고 2021년 8월 5일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022년 10월 5일 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
따라서 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 기준 임차인 예상 배당액은 162,777,400원, 미배당분은 112,222,600원입니다. 최저가와 인수액을 합친 실질 부담은 278,122,600원으로, 임차보증금 275,000,000원에 집행비용 추정액이 더해진 구조입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당분이 늘어 전체 부담은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 4층 402호 · 양곡로 523 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 57.737㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 배정호 (2021.09.15. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2019년 농협은행 근저당권 180,000,000원은 2021년 8월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 10월 5일 서민금융진흥원 가압류 12,594,334원입니다. 김경훈 임차인은 그보다 앞선 2021년 8월 30일 주민등록·점유를 갖췄고, 확정일자는 2021년 8월 5일입니다. 이후 김포시·국민건강보험공단·부천시 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당분은 별개로 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.30 | 2021.08.05 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득이다
수아비스 전용 57.74㎡ 안팎 실거래는 제공된 자료상 2건입니다. 전체 평균은 247,500,000원이지만 2021년 거래가 포함되어 있어, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025년 4월 220,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.01㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 57.74㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
표면상 최저가 165,900,000원은 최근 시세 220,000,000원의 75.4%라 싸게 보입니다. 하지만 대항력 보증금 인수를 포함한 현재 회차 실질취득 부담은 278,122,600원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래가 220,000,000원의 약 126.4%입니다. 특히 최근 거래가는 과거 275,000,000원보다 20.0% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 247,500,000원이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 왜곡됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,122,600원 |
| 1. 임차인 김경훈 보증금 | 275,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,594,334원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당 예상액은 112,222,600원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 김포양곡초등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 승강기·소화전·위생·도시가스 설비가 있으며 개별난방입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 성장관리권역·상대보호구역·하수처리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본이 2건에 그쳐, 최근 거래가격과 실제 매수수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 165,900,000원 + 예상 인수 112,222,600원 = 278,122,600원입니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 2회·3회 유찰 시에도 실질 부담은 각각 277,425,820원·276,863,238원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김경훈은 대항력·우선변제권이 있으므로 실제 배당액과 미배당 보증금을 배당표 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 김포시·부천시 등 압류가 있어 당해세가 있으면 예상 배당과 인수 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 하락 반영. 최신 거래 220,000,000원은 과거 275,000,000원보다 20.0% 낮습니다. 감정가나 과거 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 2.75억 보증금
이 물건은 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 165,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 275,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당분만 112,222,600원입니다. 결과적으로 실질취득 부담은 약 278,122,600원으로 최근 12개월 평균·최신 실거래 220,000,000원을 크게 상회합니다.
더 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 최근 실거래 추세도 -20.0%이고, 24세대 규모에 거래 표본도 많지 않습니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 경매입니다.
