대전지방법원 2025타경11944. 천안시 서북구 쌍용동 대림프라자 10층 1001호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호: 베스트, 휴업중)이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층·지상10층 건물의 10층에 위치합니다. 현재 소유자는 김영득이며, 등기상 2010년 9월 2일 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
현재 권리관계의 출발점은 2017년 8월 10일 설정된 세종신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 그 이전의 근저당권·전세권·압류·경매 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태이고, 말소기준권리 이후 남은 천안시 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11944 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1955 대림프라자 10층1001호 · 도로명주소 충청남도 천안시 서북구 월봉로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 베스트·휴업중) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하2층 지상10층 중 10층 |
| 소유자 | 김영득 · 2010.09.02. 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 153,664,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종신용협동조합 / 251,665,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017.08.10. 세종신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2020년 천안시 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류와 세종신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 448,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 153,664,000원입니다. 현재 시나리오의 비율은 감정가의 34.3%로, 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 회차까지 유찰되면 최저가는 107,564,800원, 다시 유찰되면 75,295,360원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 153,664,000원 | 149,287,296원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 107,564,800원 | 194,741,107원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 75,295,360원 | 226,459,956원 |
낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 예상 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 낙찰자 입장에서는 채권자의 미회수액보다 실제 상가 가치와 영업·임대 가능성이 더 중요한 가격 판단 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,951,296원 |
| 2. 근저당 · 세종신용협동조합 | 300,000,000원 | 150,712,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 153,664,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,951,296원을 제외한 150,712,704원이 세종신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 300,000,000원 기준 149,287,296원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안용암초등학교 남동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설과 용암마을·대원칸타빌·쌍용마을뜨란채 등 대규모 아파트단지가 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도·상태. 근린생활시설로 사용되며 상호는 베스트, 현재 휴업중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어, 바닥은 데코타일, 창호는 스테인레스 페어글라스창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기·소화설비·지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 중로, 남측과 동측 소로에 접하고 외부도로와 연계됩니다. 토지는 상업용으로 이용되는 평지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(쌍용3지구)이며 중로1류와 소로1류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 992.9㎡, 공시지가 2,501,000원/㎡이며 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 환금성. 아파트 배후수요와 근린·업무시설이 혼재한 입지지만, 해당 호실은 근린생활시설이고 휴업중이므로 실제 임대수요와 공실기간이 환금성을 좌우할 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대내역이 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 휴업 사유 확인. 상호 베스트가 휴업중인 만큼 영업 중단 이유, 시설 상태, 재영업 가능성 등을 확인하는 것이 중요합니다.
- 상가 수익성 점검. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 실제 월세·보증금·공실률과 주변 상가 거래 수준을 우선 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납 여부가 실질 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 현재 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2017년 세종신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “상가 가치”가 승부처
이 물건은 감정가 448,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 153,664,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2017년 세종신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 구조가 단순합니다.
하지만 물건은 근린생활시설이고 현재 휴업중이며 임대내역은 미상입니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 점유·임대·영업 가능성, 주변 상가 수요와 공실 위험을 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 상가 자체의 수익성과 환금성입니다.
