인천지방법원 2025타경34064. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 5층 509호입니다. 공부상 용도는 아파트(도시형생활주택-원룸형), 비교 면적은 39.33㎡입니다. 소유자 유경미가 2015.06.11 거래가액 209,823,075원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구액은 169,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2020.10.23 부천시 압류가 제공된 권리판단상 말소기준으로 계산되어 있다는 점입니다. 임차권자 김지현의 전입일은 2022.08.19, 주식회사 우앤유의 전입일은 2025.05.15로 모두 그 뒤입니다. 두 임차인 모두 제공된 판정에서 대항력 없음으로 정리돼 있고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 5층 509호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 비교 면적 | 39.33㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제509호 |
| 소유자 | 유경미 · 2015.06.11 소유권이전 · 거래가액 209,823,075원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 2명, 인수는 0원
등기 이력에는 과거 신탁등기와 말소가 반복됐지만 해당 신탁들은 이미 말소됐습니다. 제공된 권리판단상 말소기준은 2020.10.23 부천시 압류입니다. 해당 압류는 2020.10.29 해제로 말소됐으며, 이후 2024.11.08 김지현의 주택임차권등기, 2025.07.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.08.14 국 압류, 2025.08.29 부천시 압류가 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.19 | 2022.07.18 | 169,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 우앤유 | 현황조사 확인 | 2025.05.15 | — | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 87.7%지만 거래 시점은 2021년
대준블루온은 총 80세대, 사용승인일은 2014.01.02입니다. 비교 면적 39.33㎡와 일치하는 실거래는 제공 자료상 1건이며, 2021.07 9층이 170,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.33㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 평균 | 39.33㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 149,100,000원은 이 거래가 170,000,000원의 87.7%입니다. 금액 차이는 20,900,000원입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.07의 1건뿐이고, 최근 거래 추세를 판단할 별도 수치는 없습니다. 따라서 87.7%라는 할인율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,887,400원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 146,212,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 169,000,000원 중 146,212,600원이 배당되는 것으로 계산돼 22,787,400원 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 22,787,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 66,891,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 97,656,062원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며 공동주택, 주상용건물, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재합니다.
- 도로. 북측 부일로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 399.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 환금성 자료. 총 80세대이며 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김지현은 보증금 169,000,000원, 2022.08.19 전입, 2022.07.18 확정일자, 2024.11.08 임차권등기·배당요구가 확인됩니다. 대항력 없음 판정과 실제 매각조건을 원문에서 다시 대조하세요.
- 현황점유 확인. 주식회사 우앤유는 보증금 5,000,000원·월세 500,000원, 전입일 2025.05.15로 조사돼 있습니다. 실제 점유 및 명도 상태를 확인하세요.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지, 실제 배당에서 얼마가 선차감되는지 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 실거래가 2021.07의 1건뿐입니다. 현재 149,100,000원이 과거 실거래보다 낮다는 사실과 현재 시세가 낮다는 판단은 구분해야 합니다.
- 유찰 회차 점검. 현재는 1회 유찰 70% 구간이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금채권 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 가볍고, 시세 검증이 핵심
이 물건은 보증금 169,000,000원의 임차권자와 보증금 5,000,000원의 임차인이 존재하지만, 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음이고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 149,100,000원으로 감정가 213,000,000원의 70%까지 내려왔고, 확인되는 2021.07 실거래 170,000,000원보다 20,900,000원 낮습니다.
다만 가격 판단의 기준이 되는 실거래가 2021년 1건뿐이라는 점이 가장 큰 제약입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 현재 시세를 얼마나 정확히 재확인하느냐가 입찰가 판단의 핵심입니다. 세금 압류의 실제 배당순위와 두 임차인의 점유·명도 상태까지 원문으로 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 적절합니다.
