81,200,000원
* 실질취득액 약 130,000,000원은 매각대금이 동일 임차보증금 채권의 변제에 충당되고, 미배당 잔액만 인수하는 경우의 조건부 추정입니다. 주택도시보증공사와 임차인의 채권 관계 및 배당 충당 여부가 불명확하므로 확정 취득비용이 아닙니다. 118.2% 역시 2022년 과거 거래와의 비교이며 현재 시세 대비 비율이 아닙니다.
인천지방법원 2025타경34378. 부천시 오정구 여월동 우성빌라 가동 202호는 전용 38.64㎡의 다세대주택입니다. 감정가 116,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 81,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보이지만, 등기부 을구 13번의 주택임차권을 확인하는 순간 분석의 중심이 달라집니다.
임차인 이세연의 등기된 보증금은 130,000,000원입니다. 전입신고와 점유개시가 2020년에 이루어졌으며 임차권등기는 2024년에 완료됐습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025년입니다. 이 선순위 임차권의 미변제 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 최저가와 실질취득비용을 구분하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34378 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 3-82 우성빌라 가동 2층 202호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 성곡로98번길 58 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.64㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 · 2020.03.13 소유권이전 · 당시 거래가 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 이세연 · 건물 전부 · 임차보증금 130,000,000원 · 임차권등기 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수할 수 있다
과거 설정됐던 한국주택은행·경기은행·부흥신용협동조합·우리은행·한국스탠다드차타드제일은행·오정농업협동조합의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중심이 되는 것은 을구 13번 주택임차권과 갑구 7번 강제경매개시결정입니다.
등기부상 말소기준은 2025.09.03 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이지만, 그보다 먼저 대항력을 취득한 이세연의 임차보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억이 가격을 좌우한다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이세연 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
130,000,000원 | 전입 2020.02.17 확정 2020.01.28 갱신 확정 2022.01.27 |
있음 | 있음 | 미배당 인수 가능 |
실제 임차인은 이세연 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 등기된 최초 계약과 갱신 계약의 보증금은 각각 130,000,000원으로 동일하며, 이를 중복하여 260,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 신청채권자가 주택도시보증공사라는 점을 별도로 확인해야 합니다. 공사의 청구금액도 130,000,000원으로 임차보증금과 동일하지만, 금액이 같다는 사실만으로 공사가 해당 보증금 채권을 전부 승계했다고 확정할 수는 없습니다.
보증금 대위변제·채권양도·임차권 승계 여부가 확인되면 동일 채권의 이중계산을 피하면서 배당 후 인수액을 산정해야 합니다. 반대로 공사에 배당된 금액이 임차보증금의 변제에 충당되지 않는 별개 채권이라면, 실질 부담은 위의 130,000,000원 추정보다 커질 수 있습니다. 현재는 공사의 권리승계 범위와 배당 충당 관계가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가 대신 실질취득으로 판단
우성빌라(3-82)는 12세대 규모이며, 준공일은 1994.08.29입니다. 동일 면적 38.64㎡의 확인 가능한 실거래는 2022년 5월 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 38.64㎡ | 4층 | 110,000,000원 |
| 확인 거래 | 38.64㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
표면적으로 최저매각가 81,200,000원은 과거 실거래 110,000,000원의 73.8%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 선순위 임차보증금 인수 가능성을 놓치게 됩니다.
동일 채권에 배당이 충당되는 인수형 구조를 전제로 실질취득액을 약 130,000,000원으로 보면, 이는 2022년 실거래보다 약 18.2% 높은 수준입니다. 가격 판단의 비교 기준은 최저가 81,200,000원이 아니라 실제 인수액을 더한 총취득비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정 · 잠정 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 79,338,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | 130,000,000원 | 50,661,600원 |
위 표는 신청채권자에게 79,338,400원을 배당하는 잠정 계산입니다. 선순위 임차권자의 우선배당이 별도로 반영되어 있지 않아 최종 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 신청채권 미배당액 50,661,600원을 매수인 인수액으로 확정할 수도 없습니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 분석 — 유찰해도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 50,661,600원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 74,583,120원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 91,328,184원 |
위 회차별 미배당액은 신청채권자 기준 잠정 계산이며 매수인의 확정 인수액이 아닙니다. 동일 임차보증금 채권에 배당액이 충당되는 경우에는 낙찰가가 하락하는 만큼 인수 잔액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
반대로 주택도시보증공사의 채권이 별도로 배당되고 임차보증금에 충당되지 않는다면, 실제 인수액과 총취득비용은 달라집니다. 따라서 입찰 전 채권승계 관계와 선순위 임차권의 배당 후 잔액을 확정하는 것이 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택이 주를 이루는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 북동측 직선거리 약 600m 지점에 수도권지하철 서해선 원종역이 있으며, 인근 소사로 등을 운행하는 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편익은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 7m의 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 다세대주택으로, 급배수·위생·도시가스 설비가 있습니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택이며 1994.08.29 준공됐습니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래가 2022년 1건에 그쳐 거래 유동성과 현 시세의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 을구 13번 이세연의 보증금 130,000,000원과 대항력·우선변제권 및 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 공사의 대위변제·채권양도·승계 여부와 해당 배당금이 임차보증금 변제에 충당되는지 확인하세요. 동일 채권 중복계산을 피해야 합니다.
- 매수인 인수액. 잠정 배당에서 신청채권 미배당액이 50,661,600원으로 나타나지만, 이를 확정 인수액이나 인수액 0원의 근거로 사용하지 마세요.
- 실질취득비용. 낙찰가에 실제 인수할 보증금 잔액을 합산해 판단하세요. 단순 최저가나 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 시세. 2022년 실거래 110,000,000원은 오래된 단일 표본입니다. 매각기일에 가까운 실거래와 유사 다세대주택 거래를 추가 확인하세요.
- 실내 상태·점유. 현장조사 시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 점유자, 하자, 수리비 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 처리와 임대사업자 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 주택도시보증공사의 권리관계 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 8,120만원 ≠ 실질취득가 8,120만원”
부천 우성빌라 202호는 감정가 116,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 81,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 130,000,000원입니다.
이세연은 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인으로 분석되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 있습니다. 동일 보증금 채권에 배당이 충당되는 구조라면 실질취득액은 보증금 수준인 약 130,000,000원으로 수렴하지만, 주택도시보증공사의 채권승계·배당 충당 관계가 확정되지 않아 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.
확인 가능한 동일 면적 실거래는 2022년의 110,000,000원 1건뿐입니다. 조건부 실질취득액은 이 과거 거래보다 높고, 현재 시세를 확정할 최신 거래도 부족합니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 내부 상태 불확실성까지 감안하면 현재 확인된 사실만으로는 가격 메리트나 안전한 인수 구조가 입증되지 않습니다.
결론은 최저가보다 인수액 확인이 먼저라는 것입니다. 주택도시보증공사와 임차인 사이의 채권 관계, 실제 배당 충당 여부, 잔존 보증금 및 현재 시세를 확정하기 전에는 단순 유찰 할인율을 근거로 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
