인천지방법원 2025타경34380. 부천시 원미구 도당동 선경아트빌 3동 나-403호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징이며 2020.04.22. 거래가액 169,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 이혜성은 2020.04.03. 전입, 2020.03.09. 확정일자를 갖췄고 2024.05.14. 보증금 169,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.05.입니다.
따라서 현재 최저매각가 116,900,000원만 보고 감정가 대비 저렴해졌다고 판단하면 안 됩니다. 예상배당에서는 매각대금에서 집행비용 2,436,600원이 먼저 빠지고, 임차인에게 114,463,400원이 배당됩니다. 보증금 가운데 남는 54,536,600원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 미배당 인수액 증가로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 115-3 선경아트빌 3동 4층나-403호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 일부 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 · 2020.04.22. 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.09. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 근저당권과 압류는 등기부상 이미 말소된 내역들입니다. 현재 분석에서 결정적인 권리는 이혜성의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.02.27., 확정일자는 2020.03.09., 점유개시는 2020.04.01., 주민등록은 2020.04.03.이고, 임차권등기는 2024.05.14.입니다. 경매개시결정 2025.09.05.보다 앞선 권리여서 제공된 권리판정상 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜성 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.04.03. | 우선변제 有 확정 2020.03.09. · 배당요구 | 매수인 인수 54,536,600원 현재 회차 예상 |
② 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
이 사건의 회차별 계산은 구조를 아주 명확하게 보여줍니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 116,900,000원이지만 매수인 인수액은 54,536,600원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 81,830,000원으로 내려가지만 인수액은 89,042,940원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가 57,281,000원에 인수액은 113,150,058원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 116,900,000원 | 54,536,600원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 81,830,000원 | 89,042,940원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 57,281,000원 | 113,150,058원 | 감정가 34% |
따라서 이 물건은 최저가 할인율을 그대로 가격 메리트로 읽을 수 없습니다. 정확도 기준상 시세와 비교할 때도 116,900,000원이 아니라 실질취득이 수렴하는 임차보증금 169,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다. 감정가는 167,000,000원이고, 별도의 실거래 시세 수치는 제시되어 있지 않으므로 현재 자료만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 이혜성 보증금 | 169,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 후 임차보증금 부족분 54,536,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대상물건과 유사한 규모·형태의 공동주택이 주를 이루는 공동주택지대입니다. 주변에 각급학교가 소재하고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 중소형 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 일부이며 외벽은 외장타일 등, 창호는 PVC새시입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 선경아트빌 3동 남측으로 약 4~5미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 교육환경보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 공부. 공부상 용도는 다세대주택이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 116,900,000원만 보고 감정가 대비 할인이라고 판단하지 말고, 임차인 미배당 보증금 인수까지 함께 보세요.
- 임차인 인수 확인. 이혜성의 보증금 169,000,000원, 전입 2020.04.03., 확정일자 2020.03.09., 임차권등기 2024.05.14.가 핵심입니다.
- 유찰 시나리오 확인. 2회 유찰 시 인수액 89,042,940원, 3회 유찰 시 113,150,058원으로 증가하는 구조를 기준으로 총부담을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현 상태와 관련 서류를 함께 대조하세요.
- 임대관계 현장확인. 감정평가서상 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 등기된 임차권의 실제 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “169,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 116,900,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 그림이 달라집니다. 대항력과 우선변제권을 가진 이혜성의 보증금은 169,000,000원이고, 현재 회차에서만 54,536,600원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다. 이후 유찰돼 매각가가 81,830,000원, 57,281,000원으로 내려가도 인수액은 각각 89,042,940원, 113,150,058원으로 커집니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담이 어디에 수렴하느냐”입니다. 제공된 권리·배당 구조에서는 그 기준이 임차보증금 169,000,000원 수준입니다. 별도의 실거래 시세 수치가 없는 만큼 현재 최저가만 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 선순위 임차보증금 인수 위험을 최우선으로 확인해야 하는 사건입니다.
