대전지방법원 2025타경11962. 천안시 동남구 영성동 48-9, 10층 건물 내 3층 304호로 감정평가서상 아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 구조가 아니라 선순위 임차권과 확약서입니다. 실제 임차인은 양희원 1명이며, 임대차계약일 2021.12.21., 확정일자 2021.12.30., 전입·점유개시일 2022.02.18., 보증금은 192,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.02.이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 154,000,000원으로 배당하면 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 임차보증금에 배당되어 40,956,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 그 미배당액은 매수인 인수 영역입니다. 그러나 매각물건명세서에는 2026.07.20. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 분석에서는 해당 확약이 적용되는 양희원 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.41㎡ 비교 · 10층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 한순섭 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (7회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,735,136원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 / 세대수 | 형우이즈뷰아파트2차2동 · 35세대 · 2020.03.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준으로 계산된 권리는 2025.07.02. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 양희원의 전입·점유 2022.02.18.과 임차권등기 2024.03.12.가 있어, 확약이 없었다면 배당 후 부족 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 이후 2025.09.15. 천안시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.04.10. 교보자산신탁주식회사 신탁등기는 2022.02.18. 신탁재산 귀속으로 말소되었고, 2023.12.06. 부평구 압류와 2024.07.29. 국민건강보험공단 압류도 각각 해제·말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양희원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 192,000,000원 | 2022.02.18. | 2021.12.30. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
양희원은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력도 인정되는 자료입니다. 배당요구일은 임차권등기일과 같은 2024.03.12.입니다. 현재 배당 시 보증금 전액을 돌려받지는 못하지만, 제출된 확약서 때문에 그 미배당액을 매수인에게 청구하는 대항력은 포기되고 임차권등기도 말소하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 154,000,000원 vs 최근 거래 200,000,000원
가격 판단은 전체 12건 평균 224,166,666원보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2026.06. 전용 59.41㎡ 8층이 200,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 200,000,000원입니다. 현재 실질취득가 154,000,000원은 이 최근 시세의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.41㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 59.65㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 59.65㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 59.65㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 59.41㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 59.41㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.65㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 59.41㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2023.02 | 59.65㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
표면 할인만 보면 실질취득가가 최근 거래보다 46,000,000원 낮습니다. 그러나 가격 흐름은 반대 신호도 보냅니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 11.6% 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.2회입니다. 실제 이 사건 역시 7회 유찰됐습니다. 따라서 154,000,000원을 단순히 “최근 시세보다 23% 싸니 저평가”라고만 해석하기보다, 하락장과 낮은 경매 소화력까지 반영된 가격인지 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 양희원 보증금(우선변제) | 192,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,735,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 40,956,000원입니다. 확약 미적용 원칙만 보면 이 금액이 매수인 인수 영역이지만, 2026.07.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰(70%) | 154,000,000원 | 40,956,000원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시(56%) | 123,200,000원 | 71,324,800원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시(44.8%) | 98,560,000원 | 95,614,080원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인의 실질 부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조에 가까워집니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 관한 확약이 제출돼 있어, 확약을 전제로 한 실질취득가는 각 회차의 낙찰가 자체로 계산됩니다. 따라서 입찰 전에는 확약서 원문과 매각물건명세서의 기재가 그대로 유지되는지 대조하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 304호입니다.
- 주위환경. 천안중앙시장 동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성된 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 자연재해위험개선지구에 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 단지는 35세대이며 경매 통계상 평균 유찰 7.2회, 낙찰률 0.0%로 확인됩니다. 이번 물건도 실제 7회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.20. 대항력 포기·미변제 시에도 임차권등기 말소 내용이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 현 회차 배당계산상 미배당은 40,956,000원이지만 본 분석의 실질 인수는 확약을 전제로 0원*입니다.
- 최근 시세 기준으로 판단. 최근12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이며 실질취득 154,000,000원은 그 77.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.6% 낮습니다. 과거 전체 평균 224,166,666원을 현재 시세로 그대로 보지 마세요.
- 7회 유찰 원인 점검. 단순 권리문제 외에도 35세대 규모, 거래·수요, 개별 호수 상태 등 가격에 반영되지 않은 요인을 현장 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 있는 사건이므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 반전은 확약, 가격의 경고는 7회 유찰”
이 사건을 등기만 보면 보증금 192,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 154,000,000원에서 미배당 40,956,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.07.20. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되면서 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득가는 154,000,000원이고, 최근12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 77.0%입니다.
다만 여기서 바로 “싸다”로 끝내면 안 됩니다. 최근 거래 추세는 -11.6%이고, 경매 평균 유찰 7.2회, 현재 사건 7회 유찰이라는 숫자는 이 물건의 환금성에 명확한 경고를 줍니다. 권리상 핵심은 확약의 원문 확인, 가격상 핵심은 최근 시세 2억원이 앞으로도 유지될지와 7회 유찰의 이유 확인입니다. 확약을 확인하면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 반복 유찰과 하락 추세 때문에 종합 평가는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
