대전지방법원 2025타경11962. 천안시 동남구 영성동 48-9, 10층 건물 내 3층 304호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 양희원은 2021년 12월 21일 임대차계약을 체결하고, 2021년 12월 30일 확정일자를 받았으며 2022년 2월 18일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 3월 12일 보증금 192,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025년 7월 2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 양희원의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서므로 매각으로 사라지는 권리가 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가에서는 임차인에게 25,017,106원이 배당되고 166,982,894원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 한순섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 25,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,735,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 실거래 비교단지 | 형우이즈뷰아파트2차2동 · 35세대 · 2020.03.30 준공 · 비교면적 59.41㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기상 과거 신탁과 압류는 이미 말소됐거나 해제됐습니다. 현재 권리분석에서 결정적인 권리는 을구 1번 양희원의 주택임차권입니다. 2025년 7월 2일 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 임차권이어서, 배당으로 보증금 전액이 소멸하지 않는 한 부족분을 낙찰자가 떠안습니다. 2025년 9월 15일 천안시 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희원 | 건물의 전부 | 192,000,000원 | 2022.02.18 | 2021.12.30 | 2024.03.12 | 있음 | 있음 | 아님 |
양희원은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.02.18과 확정일자 2021.12.30이 확인되고, 배당요구도 2024.03.12에 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있지만 현재 매각대금만으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다.
③ 최저가보다 중요한 실질취득가
현재 회차의 최저매각가는 감정가 220,000,000원의 12% 수준인 25,883,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균 200,000,000원 대비 최저가 비율도 12.9%로 표시됩니다. 그러나 이 비율은 인수보증금을 제외한 경매 최저가만 비교한 숫자라서 이 사건의 가격 판단에는 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,883,000원 | 166,982,894원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 7회 유찰 시 | 18,118,100원 | 174,608,026원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 12,682,670원 | 179,945,618원 | 총부담은 보증금 수준에 묶임 |
④ 시세 비교 — 최근 가격은 200,000,000원, 추세는 하락
실거래 비교단지 형우이즈뷰아파트2차2동의 59.41~59.65㎡ 거래는 12건입니다. 전체 평균은 224,166,666원이지만, 2023년 2월 275,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.41㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 59.65㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 59.65㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 59.65㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 59.41㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 59.41㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.65㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 59.41㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2023.02 | 59.65㎡ | 5 | 275,000,000원 |
최근 12개월 거래는 1건이며 평균 200,000,000원, 최신 거래 역시 2026년 6월 200,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -11.6% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 현재 실질취득 부담 192,865,894원은 최신 거래 200,000,000원보다 낮지만 차이가 크지 않고, 최근 가격 자체가 하락 중이므로 이를 강한 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 865,894원 |
| 1. 임차인 양희원 보증금 | 192,000,000원 | 25,017,106원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,735,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 166,982,894원은 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 206,735,136원은 현재 가정에서 배당 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안중앙시장 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공동 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 거래는 1건 200,000,000원이며 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -11.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 25,883,000원만 보고 응찰가를 판단하면 안 됩니다. 현재 인수액 166,982,894원을 더한 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 을구 1번 양희원의 보증금 192,000,000원은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰의 효과 제한. 7회·8회 유찰 시 매각가격은 내려가지만 인수액이 174,608,026원, 179,945,618원으로 늘어납니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.6%입니다.
- 배당 원본 확인. 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등 변동 요인이 있는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,588만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 외형은 감정가 220,000,000원짜리 아파트가 6번 유찰돼 최저가 25,883,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 실질은 다릅니다. 대항력 있는 양희원의 임차보증금 192,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고, 현재 회차에서 남는 166,982,894원을 매수인이 인수합니다. 현재 실질취득 부담은 192,865,894원입니다.
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이라 숫자상 실질취득 부담이 그 아래에 있기는 합니다. 그러나 최근 가격 추세는 -11.6%이고, 이미 6회 유찰됐으며 비교단지의 평균 유찰 횟수도 6.8회입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 12%라서 싸다”가 아니라, 선순위 임차보증금에 실질취득가가 묶인 상태에서 최근 시세와 하락 추세를 얼마나 보수적으로 판단하느냐가 승부처입니다. 권리 난도와 가격 위험을 함께 보면 C등급이 적절합니다.
