인천지방법원 2025타경34641. 부천시 원미구 도당동 복지파크빌라 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 조혜진입니다. 조혜진은 2021.09.10. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.10.08. 전입·점유를 시작했습니다. 반면 말소기준권리인 김민균의 근저당권은 2021.12.01. 설정됐습니다. 따라서 조혜진은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 86,800,000원을 기준으로 집행비용 1,962,400원을 제외한 84,837,600원이 조혜진에게 우선 배당되고, 보증금 145,000,000원 중 60,162,400원이 미배당됩니다. 이 금액을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질 부담은 86,800,000원 + 60,162,400원 = 146,962,400원입니다. 임차보증금 자체가 145,000,000원이어서 유찰로 입찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 137 복지파크빌라 4층402호 · 도로명 경기도 부천시 수도로 274 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 유미자 · 2021.10.22. 매매 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 표기 참고 | 외벽에는 8동, 공동출입구에는 나동으로 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부에서 현재 경매의 말소기준권리는 2021.12.01. 설정된 김민균 근저당권입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 조혜진의 전입·점유는 2021.10.08.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.02.20. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 이미 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 먼저 본다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜진 | 2021.10.08 | 2021.09.10 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김경수 | 2025.06.02 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조혜진은 건물 전부를 주거용으로 임차했고 보증금은 145,000,000원입니다. 배당요구도 2024.02.20. 이루어졌습니다. 현재 회차 예상배당은 84,837,600원으로, 보증금 전액에 미치지 못해 60,162,400원 인수가 발생합니다.
김경수는 2025.06.02. 전입으로 말소기준권리인 2021.12.01. 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 보증금 규모를 임의로 추정할 수는 없습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 일반적인 “유찰 = 싸짐” 구조와 다릅니다. 조혜진의 보증금이 낙찰대금보다 커서, 낙찰대금이 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 실질부담은 임차보증금 수준에 묶이는 형태입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,800,000원 | 60,162,400원 | 146,962,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,759,999원 | 85,733,681원 | 146,493,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,531,999원 | 103,633,577원 | 146,165,576원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 조혜진 보증금 | 145,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김민균 | 468,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 86,800,000원이 집행비용과 조혜진의 보증금 일부 배당에 전부 사용됩니다. 조혜진 미배당 60,162,400원은 매수인 인수로 계산되며, 김민균 근저당권과 주택도시보증공사 청구에는 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 부천시립북부도서관 북측 인근, 경인고속도로 주변의 다세대주택 중심 공동주택지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 수도로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 부천종합운동장역은 도보 21분으로 기재돼 있습니다.
- 생활환경. 홈플러스부천여월점 도보 11분, 도당초·부천여원초 도보 5분, 도당고 도보 6분, 도보 6분 이내 공원 3곳이 기재돼 있습니다.
- 도로·주차. 북측 중로 아스팔트 포장도로에 접하고, 주차는 3대로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 표기. 외벽에는 8동, 공동출입구에는 나동으로 표시돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 현재 배당안 기준 조혜진 보증금 미배당 60,162,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저 86,800,000원만 보면 감정가보다 크게 낮지만, 실질취득은 146,962,400원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 커져 총부담이 약 146,000,000원대에 머뭅니다.
- 김경수 점유 확인. 2025.06.02. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았으므로 현황과 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 호칭·동 표기 확인. 외벽 8동, 공동출입구 나동 표기가 서로 달라 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당·임차관계 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,680만원 낙찰”이 “8,680만원 취득”은 아니다
이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저매각가 86,800,000원만 보면 감정가 124,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 조혜진에게 배당되지 않는 60,162,400원을 더하면 매수인의 실질취득은 146,962,400원입니다. 2회·3회 유찰 뒤에도 인수액이 커져 총부담은 약 146,000,000원대로 유지됩니다. 실거래 자료가 없는 만큼 시세보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수까지 합친 총액을 기준으로 판단해야 하는 대항력 임차인 인수형입니다.
