⚠️ 인수 42,282,000원 💰 실질취득 91,282,000원 📉 최근 추세 -21.5% 🏷️ 실질취득 ÷ 최근시세 161.3%
인천지방법원 2025타경34712. 부천시 원미구 상동 윌타운 12층 1213호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 노연수는 2022.06.24 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.09이며, 말소기준으로 계산된 2023.02.07 강서세무서 압류보다 앞섭니다. 제공된 권리분석상 대항력 있는 선순위 임차인이고, 보증금은 90,000,000원입니다.
현 회차 49,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 42,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 91,282,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어나는 구조여서 총 부담은 보증금 90,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 402-3 윌타운 12층 1213호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로205번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상15층 건물 내 12층 1213호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.08 소유권이전 등기 · 2022.06.08 매매 · 거래가 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 시세 비교 대상 | 윌타운 · 128세대 · 2002.05.15 준공 · 대상면적 29.78㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
실제 임차인은 노연수 1명입니다. 보증금은 90,000,000원, 임대차계약일은 2022.06.08, 확정일자는 2022.06.09, 전입·점유개시는 2022.06.24입니다. 2024.06.28 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 접수됐습니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 말소기준보다 앞선 대항력에 따른 보증금 미배당분의 매수인 인수 위험은 별개입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노연수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.06.09 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 42,282,000원 인수 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,000,000원 | 42,282,000원 | 91,282,000원 |
| 2회 유찰 시 | 34,300,000원 | 56,717,400원 | 91,017,400원 |
| 3회 유찰 시 | 24,010,000원 | 66,822,180원 | 90,832,180원 |
② 시세 비교 — 판단 기준은 4,900만원이 아니라 9,128만원
윌타운 실거래 전체 12건 평균은 65,666,666원이지만, 여기에는 2022.06의 90,000,000원 거래 등 과거 가격이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 5건 평균 56,600,000원, 최신 거래 55,500,000원, 그리고 최근 가격 추세 -21.5%를 우선해서 보는 편이 데이터에 더 부합합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.38㎡ | 8 | 55,500,000원 |
| 2026.06 | 28.38㎡ | 8 | 55,500,000원 |
| 2026.04 | 28.38㎡ | 8 | 55,500,000원 |
| 2026.01 | 28.38㎡ | 9 | 65,500,000원 |
| 2025.10 | 28.38㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 56,600,000원 |
표면 최저가 49,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 86.6%입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현 회차 실질취득 91,282,000원은 최근 12개월 평균 56,600,000원의 약 161.3%, 최신 거래 55,500,000원의 약 164.5%입니다. 감정가 70,000,000원보다도 높은 총 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 노연수 보증금 | 90,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당모형에서는 임차인 보증금 부족분 42,282,000원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층 건물의 12층 1213호입니다.
- 입지. 송내역 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지와 업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 약 12미터·10미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,002,000원/㎡, 토지면적 1,111.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 윌타운 최근 12개월 5건 평균은 56,600,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -21.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현 회차 기준 49,000,000원에 낙찰받아도 예상 인수 42,282,000원이 더해져 총 부담은 91,282,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 56,717,400원, 3회 유찰 시 인수 66,822,180원으로 늘어 실질취득은 각각 91,017,400원, 90,832,180원입니다.
- 임차인 권리 확인. 노연수는 전입 2022.06.24, 확정일자 2022.06.09, 보증금 90,000,000원, 배당요구 2024.06.28로 확인됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당 전 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 65,666,666원보다 최근 12개월 평균 56,600,000원과 최신 거래 55,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,900만원 낙찰”이 아니라 “약 9,100만원 실질취득”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 최저가는 49,000,000원이지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 90,000,000원이고, 현 회차 예상 미배당 인수액은 42,282,000원입니다. 따라서 실질취득은 91,282,000원입니다. 최근 12개월 평균 56,600,000원과 최신 거래 55,500,000원보다 현저히 높고, 시장 추세도 -21.5%입니다.
추가 유찰이 진행돼 낙찰가가 34,300,000원, 24,010,000원으로 내려가도 인수액이 각각 56,717,400원, 66,822,180원으로 늘면서 총 부담은 계속 90,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 여지도 있습니다. 이 물건은 표면 최저가 할인율보다 대항력 임차인의 보증금 승계와 최근 시세의 괴리를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
