144,900,000원
인천지방법원 2025타경34752. 부천역 남서측 인근 코모도타워 10층 1014호, 전용 32.13㎡의 아파트(원룸형도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 207,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 144,900,000원으로 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 임차인 정선진의 전입·확정일자가 모두 2022.05.06로, 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류 2023.07.20보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 보증금 220,500,000원에 대항력과 우선변제권이 있어 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저매각가 144,900,000원을 전제로 한 배당표에서는 임차인에게 142,071,400원이 배당되고, 나머지 78,428,600원이 미배당됩니다. 그래서 낙찰가만 보면 최근 실거래 179,000,000원의 80.9%이지만, 실제 매수 부담은 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 특히 최근 거래 추세는 -16.0%로 내려와 있어 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 10층 1014호 · 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(원룸형도시형생활주택) · 전용 32.13㎡ · 15층 중 10층 |
| 소유자 | 안연숙, 이상일 · 각 153730분의 76865 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 규모 / 준공 | 코모도타워 140세대 · 2021.01.22 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.07.20 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 이후 부천시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 정선진의 전입신고와 확정일자는 2022.05.06로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정선진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.06 / 2022.05.06 | 220,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 유찰돼도 실질부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 144,900,000원 | 78,428,600원 | 223,328,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 101,430,000원 | 121,290,020원 | 222,720,020원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 71,001,000원 | 151,177,018원 | 222,178,018원 |
낙찰가가 144,900,000원에서 101,430,000원, 71,001,000원으로 내려가도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액은 78,428,600원에서 121,290,020원, 151,177,018원으로 커집니다. 즉 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 보증금 220,500,000원이 사실상 가격의 하단을 형성하고, 집행비용의 영향으로 총 부담은 그보다 조금 높게 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 80.9%보다 중요한 숫자
코모도타워 전용 32.13㎡의 최신 실거래는 2026.07 · 179,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 179,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -16.0%입니다. 전체 12건 평균 210,236,666원에는 2023년의 236,000,000원·245,000,000원 등 높은 과거 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 메리트 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 32.13㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2024.05 | 32.13㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 2023.05 | 32.13㎡ | 14 | 236,000,000원 |
| 2023.03 | 32.13㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 32.13㎡ | 13 | 220,840,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.13㎡ | 1건 | 179,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 정선진 보증금 | 220,500,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 임차보증금 미배당 78,428,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 차감될 경우 후순위 배당액과 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장 및 경인철도 부천역이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 10층 1014호이며, 아파트(원룸형도시형생활주택)로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모. 코모도타워는 140세대, 2021.01.22 준공이며 대상 전용면적은 32.13㎡입니다.
- 경매 통계. 코모도타워 경매물건 평균 유찰은 3.7회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차 144,900,000원만 보지 말고 예상 인수 78,428,600원을 함께 계산해야 합니다.
- 대항력 재확인. 정선진의 전입·확정일자 2022.05.06은 말소기준 2023.07.20보다 빠릅니다. 보증금 220,500,000원의 미배당분 인수 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 101,430,000원·71,001,000원으로 내려가지만 예상 인수는 121,290,020원·151,177,018원으로 증가합니다.
- 세금 순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부에 따라 배당 및 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 210,236,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 179,000,000원과 최근 추세 -16.0%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.09.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태와 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도, 총액은 싸지 않다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가 207,000,000원에서 144,900,000원까지 낮아져 눈에 띕니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 220,500,000원이 핵심입니다. 현재 배당 시나리오에서는 78,428,600원이 미배당돼 매수인 인수로 남고, 낙찰가와 합친 실질취득은 223,328,600원 수준입니다. 2회·3회 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어나 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 179,000,000원이고 최근 흐름은 -16.0%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가 144,900,000원”이라는 숫자보다 “대항력 보증금의 미배당 인수”를 먼저 봐야 하는 경매입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 선차감 가능성까지 있어 실제 배당액과 인수액은 반드시 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
